Việt Nam vẫn tiếp tục được khối ngoại xem là thị trường triển vọng, xứng đáng để đầu tư với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, cùng sự ổn định về chính trị, kinh tế. Tuy nhiên, để biến kỳ vọng của họ thành thực tế dòng tiền, chắc chắn Việt Nam cần phải có nền tảng tốt, đặc biệt là việc nâng cấp chuẩn mực pháp lý để họ có thể cạnh tranh công bằng tại Việt Nam. Đó cũng là những chia sẻ với Báo Đầu tư của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong việc tư vấn cho các đối tác ngoại tham gia vào thị trường Việt Nam. Việt Dương thực hiện.
Với những nỗ lực trong việc thay đổi khung pháp lý, báo cáo gần đây của nhiều tổ chức nghiên cứu, tư vấn độc lập cho biết, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đánh giá rất cao Việt Nam về triển vọng và tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, các con số gần đây lại cho thấy tốc độ đổ vốn vào thị trường chưa thực sự tăng đáng kể. Ông có thể cho biết nguyên nhân vì sao không thưa ông?
Không phải đến bây giờ, chuyện Việt Nam là một thị trường triển vọng mới được nhắc tới, mà từ cách đây vài năm, kể từ thời điểm các khung pháp lý mới như Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật Đầu tư 2014 sửa đổi được ban hành, giới đầu tư quốc tế đã chú ý tới Việt Nam. Bằng việc mở rộng các điều kiện hoạt động dành cho nhà đầu tư ngoại bên cạnh các thị trường khác trong khu vực đã tới hạn đầu tư, trong khi Việt Nam mới ở chu kỳ đầu phát triển, nên họ quan tâm tới thị trường là điều không có gì bàn cãi.
Có thể thấy sự hiện diện của nhiều nhà đầu tư mới đến từ Mỹ, Nhật bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống như Hàn Quốc, Hongkong, Singapore. Tuy nhiên, như tôi đã nói, hiện nay chúng ta thấy rõ họ quan sát, và vẫn tiếp tục…quan sát dù mức độ giải ngân của họ đã tăng lên đôi chút. Có thể nói ở một khách họ đang thăm dò Việt Nam.
Cũng có thể hiểu phần nào điều này, dù tinh thần các khung pháp lý đã cởi mở hơn, thoáng hơn cho nhà đầu tư ngoại, nhưng các quy định cụ thể lại chưa thực sự thể hiện được điều đó, hoặc vẫn có những lỗ hổng nhất định. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu thị trường, nhưng chấp nhận bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng, đó là quan điểm rõ ràng với nhà đầu tư ngoại.
Khi tham gia vào thị trường, họ rất quan tâm tới mức độ tiếp cận thông tin, tuy nhiên, điều này hiện tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, mặc dù chúng ta đã có tiến bộ rất lớn trong việc cải thiện chỉ số minh bạch, khi báo cáo gần đây của JLL cho biết chúng ta đã đứng đầu trong nhóm kém minh bạch, và đang tiếp cận nhóm bán minh bạch.
Ngoài ra, còn một loạt yếu tố khác cũng đang làm tắc nghẽn dòng vốn ngoại vào Việt Nam như hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường, … Những yếu tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư.
Ông có thể nói rõ hơn về điều này được không thưa ông?
Từng tham gia vào nhiều thương vụ tư vấn thủ tục cho nhà đầu tư ngoại vào thị trường Việt Nam, SBLaw nhận thấy nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam rất lớn. Nhà đầu tư ngoại rất muốn tham gia mua bán và chuyển nhượng dự án với đối tác nội để sở hữu quỹ đất, tự tay phát triển theo ý muốn.
Tuy nhiên, khi thực tế triển khai, họ vướng rất nhiều điểm nghẽn và cuối cùng đành phải rút lại quyết định tham gia thị trường. Cụ thể, tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa, nên hiện nay đang bị hạn chế.
Thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau, đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án. Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả, và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.
Tuy nhiên, khi bắt tay ký kết, họ nhận ra rằng những thông tin mà đối tác nội cung cấp sai lệch rất nhiều và vì thế họ buộc phải dừng các deals và từ chối tham gia các lần tiếp theo. Hiện tượng này không xảy ra với những đối tác nội có thương hiệu lớn, nhưng lại xảy ra với rất nhiều với những doanh nghiệp nhỏ chỉ có 1 – 2 dự án, hoặc những doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Sự sai lệch có phải ông đang nói về việc định giá trị tài sản là lợi thế về quỹ đất cũng như thương hiệu khi muốn mời chào đối tác ngoại tham gia hợp tác phát triển dự án hay không thưa ông?
Chính xác là như vậy!
Nhu cầu tìm kiếm đối tác ngoại tham gia vào góp vốn, hợp tác, phát triển dự án là rất lớn, đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng hoặc phân khúc chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê bởi đối tác nội muốn tận dụng lợi thế thương hiệu cũng như khả năng tiếp thị toàn cầu của đối tác ngoại.
Vì thế xảy ra hiện tượng chạy đua tô vẽ để định giá doanh nghiệp lên cao, trong khi thực tế mang lại cho đối tác ngoại không đúng như kỳ vọng.
Do bối cảnh mức độ minh bạch thông tin hiện nay cũng không thực sự tốt, nên đối tác ngoại có hạn chế nhất định trong việc xác minh tính xác thực của thông tin do đối tác nội cung cấp, và có nhiều trường hợp họ bị rơi vào tình trạng sai lệch trong việc đánh giá do doanh nghiệp chạy đua tô vẽ mình bằng truyền thông, marketing.
Bên cạnh đó, bản thân các số liệu tài chính do doanh nghiệp và đơn vị kiểm toán thực hiện cũng không chính xác nên dẫn đến việc lượng hóa các khoản tài sản, giá trị thương hiệu hay doanh thu, lợi nhuận của đối tác ngoại cũng rơi vào tình trạng tương tự.
Đến khi xác minh được thông tin chính xác thì họ đã bị thiệt hại rồi, trong khi cơ chế bảo vệ họ từ cơ quan quản lý không có nên dần dần nhà đầu tư ngoại có tâm lý e dè với nhiều đối tác tại Việt Nam. Mặc dù đã có nhiều văn bản hướng dẫn vấn đề tài chính nhưng đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Cũng cần nói thêm, nguyên nhân này xuất phát từ việc hiện nay khung pháp lý có độ mở với nhà đầu tư ngoại, nhưng đa phần là vẫn chưa quá mở hoặc vẫn ưu tiên phần nhiều hơn cho các nhà đầu tư nội. Chẳng hạn câu chuyện có những nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các khoản đầu tư là những lô đất tại Hà Nội, TP.HCM và tại một số địa phương đang được thế chấp tại ngân hàng, nhưng việc tiếp cận thông tin liên quan đến những mảnh đất được đấu giá này không dễ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được hiện trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà một trong số đó là nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng.
Có một thực tế rất phổ biến là nhiều chủ đầu tư Việt Nam, sau khi thâu tóm được những dự án tốt, sẽ tiến hành gom đất và không triển khai dự án, tìm đối tác ngoại và thực hiện việc chuyển nhượng với giá cao hơn.
Hiện tượng lướt sóng như vậy là rất phổ biến, nhà đầu tư ngoại sẽ phải mua dự án với giá rất cao, đặc biệt là những mảnh đất vàng, việc mua bán sẽ tiến hành thông qua việc mua cổ phần công ty nắm giữ dự án, sau đó họ sẽ tiến hành tăng vốn đầu tư của dự án để hợp thức hoá số tiền mua cổ phần.
Vậy dưới quan điểm của SBLaw, thời gian sắp tới cần phải có những giải pháp hoặc sửa đổi khung pháp lý theo hướng như thế nào mới có thể cải thiện được tình hình này, thưa ông?
Nhìn chung vấn đề vẫn xung quanh là việc xây dựng và nâng chuẩn pháp lý, hướng tới minh bạch thông tin thị trường. Đó là chuyện rất dài hơi, không chỉ tại Việt Nam mà ở tất cả các thị trường.
Có điều chúng ta đi sau thì phải đi tắt, đón đầu, chứ không thể tiến hành với tốc độ chậm như hiện nay. Theo tôi , để minh bạch thị trường thì đầu tiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây dựng hành lang pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó có hoạt động tư vấn về quy hoạch; định giá đất và bất động sản; đo đạc địa chính; cung cấp thông tin bất động sản; tạo sàn giao dịch, môi giới bất động sản; thế chấp bằng bất động sản, …
Vấn đề mang tính quan trọng then chốt trong việc tổ chức nhằm thu hút FDI là tạo lập môi trường đầu tư hấp dẫn. Trong đó, môi trường đầu tư là tổng thể các bộ phận mà ở đó chúng tác động qua lại lẫn nhau và chi phối mạnh mẽ đến các hoạt động đầu tư, buộc các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh các mục đích, hình thức và phạm vi hoạt động cho thích hợp, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh và đưa đến hiệu quả cao trong kinh doanh. Đưa đến phạm vi không gian của môi trường đầu tư không chỉ tốt trong nội bộ doanh nghiệp, mà có thể mở rộng môi trường đầu tư trong nước và môi trường đầu tư quốc tế, tạo tính hấp dẫn bằng việc xây dựng dự án có tính cạnh tranh cao.
Thêm một vấn đề cần được quan tâm đặc biệt, đó là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước để tránh chồng chéo. Hiện vẫn đang tồn tại một “khe hở” rất lớn về thế chấp quyền tài sản. Trên thực tế, việc thế chấp quyền tài sản sử dụng đất gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường. Nhưng những dự án thế chấp quyền tài sản lại do Sở Tư pháp quản lý còn quá trình xây dựng lại do Sở Xây dựng quản lý. Do vậy, để xác thực tính minh bạch của các dự án vẫn cần có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan quản lý trong thế chấp quyền tài sản. Như vậy, mới có cái nhìn chính xác về dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Điểm cuối, sau khi nhà đầu tư mua được dự án thành công, nhà đầu tư cần tiến hành sửa đổi một số nội dung dự án với một kế hoạch kinh doanh mới, tuy nhiên, thủ tục hành chính để thực hiện thay đổi là rất lâu và mất thời gian, tính ra để điểu chỉnh được, cần mất gần 1 năm với khoảng 120 chữ ký, đây thực sự là một rào cản để đưa dự án vào triển khai, rất cần các cơ quan nhà nước cải cách thủ tục hành chính để giảm phiền hà cho doanh nghiệp.
