Có thể thấy chưa bao giờ doanh nghiệp BĐS Việt Nam đối diện nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách đầu tư, nguồn vốn tín dụng, thị trường. Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế nhưng thị trường BĐS nói chung, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác, đầu tư hiệu quả.
Để bàn luận sâu hơn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã tham gia giải đáp một số câu hỏi như sau:
Câu hỏi: Anh có thể khái quát tổng quan thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua?
Trả lời:
Trong bối cảnh đại dịch Covid-19, đặc biệt là đợt bùng phát lần thứ 4 này với diễn biến vô cùng phức tạp, hầu hết các ngành nghề đều phải chịu tác động và thiệt hại nặng nề, trong đó có ngành bất động sản. Thị trường bất động sản ở nhiều tỉnh, thành gần như đóng băng, hầu hết hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản thứ cấp… không thể diễn ra, đặc biệt là tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam. Mặc dù gần về cuối năm, thị trường có dấu hiệu sôi động trở lại sau thời gian dài thực hiện giãn cách nhưng nhìn vào số liệu tổng kết chúng ta vẫn phải thừa nhận năm vừa qua là một năm không mấy tốt đẹp với ngành bất động sản nói riêng và tất cả các ngành nghề nói chung.
Hiện nguồn cung bất động sản mới chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2020, số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng chỉ bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020.
Ngoài ra, có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản ví dụ giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao: Vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%),…đã tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau đó hiện tượng này cũng dần biến mất và giá đất có dấu hiệu chững/giảm dần sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn.
Không chỉ vậy, hiện có tới 28% đơn vị sàn giao dịch bất động sản có nguy cơ giải thể, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, nhưng không cao. Đã có tới hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.
Những điều kể trên đã cho thấy tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản cũng như hậu quả nặng nề mà đại dịch đã gây ra cho nền kinh tế nước ta.
Nhưng, bên cạnh đó, vẫn có những tín hiệu tích cực, ví dụ như số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong 9 tháng đầu năm cũng tăng 11,5% so với cùng kỳ năm 2020. Một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi lớn và chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán, còn các công ty địa ốc chưa lên sàn hầu như khó có được kết quả kinh doanh tích cực.
Câu hỏi: Theo nhận định của anh, hiện thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những điểm nghẽn gì?
Trả lời:
Việc tồn tại những “điểm nghẽn” trong thị trường bất động sản là một tất yếu bởi bất cứ ngành nghề nào khi hoạt động cũng gặp phải những rào cản nhất định. Những khó khăn này không chỉ xuất phát từ nội tại mà còn từ những yếu tố bên ngoài tác động.
Đầu tiên những “điểm nghẽn” xuất hiện ngay trong chính thị trường bất động sản, có thể kể đến một số vấn đề như cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu hụt lớn ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp. Điều này gây ra sự mất cân bằng trong cán cân cung – cầu khi bên có nhu cầu ít lại có nhiều lựa chọn hơn so với bên đang có nhu cầu nhiều. Hệ quả là sản phẩm dư thừa bị ứ đọng, không bán được, các doanh nghiệp không thu hồi được vốn đầu tư gây ra những khoản nợ xấu.
Bên cạnh đó, giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Giá bất động sản một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính, chủ trương đầu tư xây dựng dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi. Đây cũng là nguyên nhân khiến hoạt động giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn, thiếu kiểm soát khi mà đội ngũ môi giới bất động sản ngày một gia tăng nhưng lại thiếu hụt về chuyên môn cũng như hiểu biết pháp luật, thiếu chuyên nghiệp và kém đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm việc thiếu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Từ đó vô tình làm giảm đi sự uy tín, gây mất thiện cảm về dự án trong lòng khách hàng.
Ngoài những yếu tố nội tại kể trên, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với khó khăn từ chính sự bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan khi phải chịu sự điều chỉnh chồng chéo từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, …Các doanh nghiệp đã nhiều lần bày tỏ sự sợ hãi, mệt mỏi với các quy định về thủ tục hành chính về đất đai. Tại hội nghị Đối thoại doanh nghiệp cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng và lĩnh vực liên quan vừa qua, VCCI đã đưa ra kết quả khảo sát với hơn 10.000 doanh nghiệp năm 2020 về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư – đất đai – xây dựng – môi trường, theo đó, trong số 10 nhóm thủ tục được đánh giá, đứng đầu nhóm thủ tục hành chính đang gây khó cho các doanh nghiệp là các thủ tục về đất đai, giải phóng mặt bằng, với 50% doanh nghiệp kêu khó khăn đáng kể trong năm 2020. Theo đánh giá chung hiện nay, thời gian để thực hiện các thủ tục cấp phép xây dựng rất dài, trung bình mất khoảng 166 ngày để hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng công trình trong khi tại Singapore chỉ mất trung bình 35,5 ngày để hoàn thành thủ tục. Những rắc rối, phức tạp trong các thủ tục hành chính này gián tiếp khiến việc triển khai các dự án chậm chạp hơn trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn chưa được đáp ứng đủ.
Câu hỏi: Để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, theo anh cần có những giải pháp cụ thể nào?
Trả lời:
Để giải quyết các khó khăn của thị trường bất động sản, trước mắt rất cần sự chung sức của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, hiệp hội trong việc phục hồi, sản xuất, kinh doanh, và các giải pháp đồng bộ nhằm cải thiện nguồn cung được xem là chìa khóa gỡ khó cho thị trường.
Trước tiên, việc tiếp tục rà soát các mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật để kịp thời tháo gỡ cho việc phê duyệt dự án trước khi sửa Luật là rất cần thiết, đặc biệt là 3 đạo luật vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản, đó chính là Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó đề xuất, kiến nghị nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các chính sách nhằm khuyến khích và đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp; đẩy mạnh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Thứ hai, cũng có thể xem xét việc thành lập một cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án và doanh nghiệp.
Về giải pháp lâu dài, bên cạnh việc tối ưu hóa các quy định của pháp luật để lành mạnh hóa thị trường cần sử dụng linh hoạt các công cụ thuế để điều tiết cung cầu, giá bất động sản.
Ngoài ra, cũng cần công bố thông tin dữ liệu về các dự án BĐS được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường cũng như biến động giá BĐS để toàn dân dễ cập nhật thông tin.
Câu hỏi: Nhiều ý kiến cho rằng, việc phát triển thị trường BĐS cần xây dựng được chiến lược tầm nhìn dài hạn và có chính sách cụ thể được thể chế hóa, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định dài hạn. Anh có đồng tình với quan điểm này?
Trả lời:
Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần kết hợp những giải pháp ngắn hạn và các chiến lược tầm nhìn dài hạn. Đơn cử như việc sửa đổi, bổ sung những chế tài, quy định mới nhằm bảo vệ, thúc đẩy thị trường kinh doanh Bất động sản trong thời kì đại dịch phức tạp như hiện nay.
Những chính sách mới đưa ra cũng cần mang tính thực tế nhất định, bởi hiện nay có rất nhiều quy định pháp luật được thông qua nhưng lại không thể áp dụng vào thực tế cho dù bản chất, cốt lõi của các quy định này đã bắt kịp được với thời đại, tuy nhiên lại chưa thật sự phù hợp với nước ta. Các quy định này cũng cần phù hợp với các tình hình có thể xảy ra trong tương lai, tránh trường hợp các bên có ý định xấu lợi dụng pháp luật để trục lợi từ người dân. Việc lường trước được những tình huống có thể xảy ra trong tương lai có thể giúp các nhà làm luật đặt ra những chế tài sớm, nhằm giúp thanh lọc thị trường kinh doanh bất động sản, giúp nó phát triển một cách mạnh mẽ và lành mạnh hơn.
