Liên tiếp từ đầu năm đến giờ, hàng loạt tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân bùng phát (vụ Home City, Parkview Residences, Dream Home Place,…). Liên quan đến vấn đề này, Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, người đã từng tư vấn giải quyết nhiều tranh chấp tại các chung cư ở Hà Nội.
Mâu thuẫn và tranh chấp chung cư trong thời gian gần đây, bỗng nhiên bùng phát một cách mạnh mẽ. Dưới góc nhìn của ông, đâu là nguyên nhân dẫn tới tình trạng này?
Chuyện tranh chấp nhà chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân không phải bây giờ mới xuất hiện, mà trước đây cũng từng xảy ra nhiều chuyện như vậy. Thế nhưng, thời gian qua, các tranh chấp càng ngày càng bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước.
Điều này, trước tiên xuất phát từ thực tế rằng nhà chung cư đang mọc lên ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, điều đáng buồn là sự tăng lên về số lượng, lại không theo kèm chất lượng khi nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục tiêu chạy theo lợi nhuận đã không quan tâm ới quyền lợi của người mua nhà.
Thời gian qua, báo chí liên tục phanh phui nhiều vụ việc tranh chấp tại Hà Nội như trường hợp của Home City, Parkview Residences, của Tràng An Complex,…tất cả cũng chỉ là vì chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết với các khách hàng. Có nhiều dự án không đạt chuẩn về chất lượng, quy mô, thiết kế so với cam kết trên hợp đồng đã ký kết giữa hai bên cũng như so với mẫu thiết kế mà chủ đầu tư đã quảng cáo khi rao bán dẫn đến việc người dân bức xúc vì cảm thấy bị lừa dối.
Đối với những vụ việc này thì rõ ràng chủ đầu tư đã có hành vi sai phạm khi không thực hiện đúng với cam kết đã thỏa thuận với khách hàng, thế nhưng có nhiều vụ việc nguyên nhân bùng phát cũng xuất phát một phần từ lỗi người mua nhà. Mặc dù so với trước đây, phần lớn người mua nhà đã khó tính hơn, kỹ tính hơn, nhưng không phủ nhận có nhiều người ( do công việc bận rộn, do gia đình,…) phó mặc cho các đơn vị phân phối, để rồi khi nhận nhà, không ưng ý và dẫn đến tranh chấp bùng phát. Tất nhiên, số lượng này ít, thế nhưng, nhìn chung là người mua nhà hiện nay vẫn chưa nhiều người ý thức cho mình việc trang bị đầy đủ kiến thức cơ bản khi lựa chọn mua nhà. Tất cả vẫn bị động, phải đến khi có tiền bắt đầu mới nghĩ cần phải tìm hiểu cái này, cái kia,…Thế nhưng tất cả không đủ nên dẫn đến tình trạng bị nhân viên các sàn giao dịch, môi giới lừa gạt,….Bản thân các đơn vị phân phối vì muốn bán nhà nhanh và nhiều để thu phí, họ đã quảng cáo quá về dự án so với chủ đầu tư có, thuyết phục người mua nhà ký hợp đồng, từ đó cũng phát sinh các tranh chấp.
Nói chung là có khá nhiều lý do giải thích cho việc các chủ đầu tư và cư dân diễn ra trong thời gian gần đây, và như tôi đã nói các tranh chấp này càng ngày càng quy mô hơn, phức tạp, khó khăn hơn và gây nhiều phiền toái hơn cho cả cơ quan quản lý đến cư dân, chủ đầu tư,…Thế nhưng điều đáng buồn hơn cả, dù tranh chấp ngày càng gia tăng về quy mô, nhưng có vẻ như các quy định pháp lý về xử lý tranh chấp chung cư lại chưa theo kịp. Thực tế, dù Nghị định, thông tư, và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ thế nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thể bùng phát.
Ông có thể nỏi rõ hơn về vấn đề này?
Ở đây tôi muốn nhấn mạnh rằng điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý hoặc không ý thức vai trò và tầm quan trọng của các nhân viên tư vấn pháp lý dẫn đến khi ký hợp đồng thường bị động, và ký vào hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn sẵn. Và những hợp đồng này thường sẽ quy định các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mỗi khi xảy ra tranh chấp.
Cũng có nhiều người có kiến thức nhất định, muốn chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng, tuy nhiên, chủ đầu tư đã từ chối và nêu lý do, đây là hợp đồng mẫu, không thể sửa đổi được, trong một số trường hợp, vì sự kỳ vọng về sự tăng giá hoặc do lý do vị trí tốt, người mua nhà đã không cương quyết đấu tranh và không thể sửa đổi được nội dung hợp đồng.
Tại các quốc gia phát triển, do ý thức về vấn đề pháp lý từ bé, nên hầu hết mọi người đều thuê sẵn các nhân viên tư vấn pháp lý hoặc luật sư riêng để bảo vệ quyền lợi cho mình không chỉ mua nhà, mà còn trong các giao dịch dân sự khác. Với kiến thức và kinh nghiệm của mình, họ sẽ tư vấn thậm chí đứng ra đàm phán hoặc yêu cầu các chủ đầu tư phải tôn trọng theo các quy định pháp luật, tránh lách luật hoặc đề ra các quy định vô lý để gây bất lợi cho người mua nhà.
Còn tại Việt Nam, hầu hết chỉ tìm đến luật sư khi xảy ra tranh chấp. Luật hiện nay cũng đã quy định về các loại hợp đồng mua nhà mẫu với những điều khoản công bằng, tuy nhiên, chủ đầu tư rất ít khi áp dụng và đôi khi là sử dụng các hợp đồng nhằm lách luật, ví dụ nhà chưa đủ điều kiện giao dịch thì lại biến thành hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, gây ra những bất lợi cho người mua nhà khi có tranh chấp. Vì vậy, khi luật sư tham gia từ bước này, tranh chấp cũng khó có thể giải quyết trọn vẹn, mà thường sẽ cố gắng hướng tới việc đàm phán để giải quyết một phần nào đó bất công cho người mua nhà.
Nói vậy, khi xảy ra tranh chấp thì chúng ta không còn cách nào để giải quyết mâu thuẫn với chủ đầu tư?
Thực ra không hẳn vậy, mà theo tôi dù là nguyên nhân nào thì trước hết người dân cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh, không nên manh động để có những hành vi vi phạm pháp luật như gây rối trật tự công cộng, huỷ hoại tài sản. Điều này vừa đảm bảo quá trình đấu tranh một cách công khai minh bạch, vừa đảm bảo chủ đầu tư cũng phải thận trọng khi hành xử với người mua nhà.
Sau đó, nên tiến hành thương lượng, hòa giải; thể hiện quyền tự do thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp các bên không thể thống nhất được một thỏa thuận chung thì có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền. Trong trường hợp người dân muốn khởi kiện ra tòa án thì có thể tham khảo, nhờ từ vấn từ phía các chuyên gia pháp lý bất động sản, các Luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng tại Tòa án.
Tuy nhiên, hiện tại, có một thực tế xảy ra khá phố biến đó là quá trình khởi kiện ra toà mất nhiều thời gian, gây mệt mỏi cho người dân về mặt tâm lý. Có một số trường hợp, một số chủ đầu tư có tâm lý coi thường pháp luật, thách thức người dân về việc khởi kiện. Nếu xảy ra, thì cư dân cũng không nên quá lo lắng, bình tĩnh bên cạnh con đường toà án, thu thập các chứng cứ sai phạm của chủ đầu tư, những lập luận để có thể phản ánh tới các phương tiện truyền thông, có đơn tố cáo, khiếu nại tới các cơ quan chức năng như sở xây dựng, uỷ ban nhân dân các cấp.
Như vậy, cơ may giải quyết tranh chấp cũng sẽ được nâng lên phần nào.
Dưới góc nhìn của một chuyên gia về pháp lý, theo ông, khi đặt bút ký vào một hợp đồng thì người mua nhà cần phải lưu ý gì tới những điểm gì? Ông có thể đưa ra ví dụ cụ thể được không, thưa ông?
Nói chung, để tránh xảy ra tranh chấp, như tôi đã nói, trước hết người mua nhà hoặc những người muốn mua nhà trong tương lai cần trang bị dần các kiến thức, hoặc có thể tính tới việc thuê các luật sư làm luật sư riêng ( nếu có điều kiện) để giúp mình an tâm trong mọi giao dịch dân sự, kể cả việc mua nhà.
Còn khi mua nhà, nếu thiếu các nhân viên tư vấn pháp lý, thì cần tập trung sự chú ý vào một số điểm như sau. Cụ thể:
Thứ nhất, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng thì người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; năng lực của chủ đầu tư dự án…..
Thứ hai, cần lưu ý về một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng, ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà…. Bên cạnh đó cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu khi mua nhà mà người dân cần phải trả để tránh tranh chấp về sau.
Thứ ba, gần đây xảy ra rất nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng với diện tích ban đầu đã thỏa thuận, do đó theo tôi trong hợp đồng mua bán thì người mua nhà và chủ đầu tư cần thống nhất kỹ về diện tích căn hộ/ cách tính diện tích, các trang thiết bị có sẵn khi được chủ đầu tư bàn giao nhà…. Ngoài ra khi nhận bàn giao nhà cần tiến hành đo đạc lại căn hộ và yêu cầu chủ đầu tư xác nhận rõ trong biên bản bàn giao.
Điểm cuối, trong hợp đồng cần xác định rõ các quyền lợi mà người mua nhà sẽ được hưởng sau khi trở thành chủ căn hộ như xác lập các quyền lợi liên quan đến phần sở hữu chung, các tiện ích công cộng, việc sửa chữa và bảo trì căn hộ….
