SBLAW trân trọng giới thiệu bài viết Hành lang pháp lý cho hoạt đông M&A bất động sản, một vài kiến nghị của luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW.
1.Ý nghĩa của các thương vụ M&A của nhà đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam mới bắt đầu phục hồi trở lại từ năm 2014 đến nay và theo dự đoán thì tốc độ phát triển sẽ sôi động và tăng nhanh so với các giai đoạn trước đây.
Tuy nhiên, hiện tại, tỷ lệ tồn kho của thị trường còn lớn, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn.
Bên cạnh đó, nhiều dự án của các chủ đầu tư Việt Nam đang ở giai đoạn khó khăn về vốn để khởi công hoặc tiếp tục quá trình hoàn thiện.
Với thực trạng đó, việc pháp luật cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia vào thị trường BĐS bằng hình thức M&A sẽ góp phần giải quyết hàng tồn kho và đặc biệt là có thêm nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mới.
Thêm vào đó, việc tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ làm tăng tính cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam.
2.Hành lang pháp lý cho M&A của nhà đầu tư nước ngoại tại thị trường BĐS Việt Nam.
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau:
(i) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; và
(ii) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 (có hiệu lực từ tháng 7/2015) quy định nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
(i) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
(ii) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iii) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(v) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định mở rộng hơn và chính thức cho phép việc nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài.
Thêm vào đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2005 mới chỉ cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ dự án (dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp) đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án.
3.Một số vướng mắc nào cần tháo gỡ
Tuy nhiên, hoạt động M&A về BĐS hiện nay còn có những vướng mắc như sau:
Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tiến hành mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không gặp quá nhiều khó khăn.
Khi thực hiện thủ tục này, nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng vốn/ cổ phần, sau đó ghi nhận lại nội dung thay đổi trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và dự án tiếp tục được tiến hành.
Tuy nhiên, ít trường hợp nhà đầu tư mua toàn bộ doanh nghiệp vì thông thường các doanh nghiệp Việt Nam thường có nhiều dự án khác nhau, tình hình tài chính doanh nghiệp không minh bạch, rõ ràng.
Các nhà đầu tư nước ngoài khi mong muốn mua một hoặc một số dự án cụ thể và dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Dự án phải có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Hiện nay, các chủ đầu tư Việt Nam khi tiến hành chuyển nhượng là do các chủ đầu tư này thiếu vốn dẫn đến không có tiền giải phóng mặt bằng, không có tiền làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Do đó, yêu cầu trên đã phần nào làm cản trở hoạt động chuyển nhượng, để đáp ứng các điều kiện này, các nhà đầu tư nước ngoài lại phải cho doanh nghiệp Việt Nam vay vốn hoặc ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện các thủ tục nêu trên, nhiều trường hợp, nhà đầu tư nước ngoài không muốn giải pháp này vì chứa nhiều rủi ro.
Một trở ngại nữa là theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành hoạt động M&A, yêu cầu cần phải có pháp nhân tại Việt Nam.
Như vậy là nhà đầu tư phải thành lập Công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trước khi mua dự án và công ty phải có vốn điều lệ tối thiểu là 20 tỷ đồng và phải góp đầy đủ vốn trong vòng 3 tháng.
Quy định này cũng đã phần nào hạn chế khả năng tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.
4.Một số kiến nghị.
Với những tồn tài và bất cập trên, chúng tôi kiến nghị là các cơ quan chức năng nên nghiên cứu và có thể bỏ điều kiện là chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án thì cần phải có sổ đỏ hoặc đã phải giải phóng mặt bằng, bỏ quy định này thì hoạt động M&A của nhà đầu tư nước ngoài có thể phát triển mạnh hơn.
Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam trước khi nhận chuyển nhượng dự án thì cho phép nhà đầu tư được phép nhận quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ phía cơ quan chức năng, điều này giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi thành lập doanh nghiệp với số vốn lớn tại Việt Nam.
