Ông có thể cho biết khung giá đất hiện nay được quy định cụ thể như thế nào (theo quy định nào, cách tính ra sao?
Trả lời:
Khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy dịnh về khung giá đất và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó:
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ xây dựng khung giá đất: Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp thay đổi, điều chỉnh khung giá đất: Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
- Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường. Theo ông, nguyên nhân tại sao có sự chênh lệch vậy?
Trả lời:
Giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 112, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Đây được đánh giá là quy định tiến bộ nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 – 30% khung giá đất trên thị trường.
Nguyên nhân chính khiến chênh lệch giá đất khung và giá đất thị trường ở mức cao là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công bằng. Hơn nữa, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm/lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng/lần; Singapore có thời gian điều chỉnh 1 năm/1 lần. Trong khi đó, giá đất lên xuống tính theo từng ngày và nếu không có giao dịch trên thị trường thì khó có thể xác định giá đất thị trường tại thời điểm đó. Do đó, việc điều chỉnh giá phù hợp với giá hiện hành, cơ quan thẩm định giá phải thẩm định thường xuyên, đồng thời tham khảo các cơ quan quản lý hành chính.
Ngoài ra, các tỉnh hình thành hội đồng thẩm định không có chuyên môn nên thẩm định mang tính hình thức là chủ yếu. Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường.
- Việc chênh lệch khung giá đất như thế này ảnh hưởng như thế nào với cả người dân và doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản?
Trả lời:
Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Khung giá thấp thì bảng giá cũng thấp, kể cả bảng giá và khung giá cũng có sự chênh lệch rất đáng kể. Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất. Không những vậy, người dân, doanh nghiệp cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất đối với các dự án do nhà nước thực hiện. Đồng thời chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài.
- Có ý kiến cho rằng, bất cập trong cách tính giá đất là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Hiện nay Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn tính giá đất theo cách thức tính lùi: từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá – (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.
Với cách tính này, giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.
Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?
Trả lời:
Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Và đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Do đó, theo tôi, cần phải có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư.
- Dưới góc nhìn của Luật sư, theo ông sắp tới cần phải xử lý vấn đề chênh lệch trong định giá đất và khung giá đất sao cho hợp lý?
Trả lời:
Để khắc phục bất cập trong định giá đất và khung giá đất thì giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng khu đất đó theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án, do thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Điều 115, Điều 116, Luật Đất đai 2013 quy định về tư vấn giá đất nhưng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất có vị trí độc lập. Điều này dẫn đến giá đất mang nặng tính “áp đặt”, thấp khá xa so với thị trường ở mọi thời điểm. Đây là bất cập lớn mà khi sửa đổi Luật Đất đai phải giải quyết. Việc điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường là yêu cầu mà cơ quan soạn thảo cần lưu ý khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Nếu sửa đổi được quy định này sẽ bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, của Nhà nước cũng như chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế được các vụ việc khiếu kiện kéo dài liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng như đã xảy ra như thời gian qua.
