Đấu giá quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng của pháp luật về đất đai tuy nhiên hoạt động quản lý Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập, tính chuyên nghiệp trong bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất chưa cao, tình trạng giới đầu cơ đất đai liên kết với nhau để thông đồng, móc ngoặc rất lớn. Những thực trạng này đã và đang làm ảnh hưởng không tốt đến hiệu quả của hoạt động bán đấu giá tài sản.
Câu hỏi 1: Thưa luật sư, thực trạng thời gian qua cho thấy có những vụ thao túng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay cũng rất nhiều, nguyên nhân của tình trạng này diễn ra là do đâu?
Trả lời:
Thứ nhất, pháp luật chưa có quy định về dừng đấu giá khi có dấu hiệu bất thường, đẩy giá hay thổi giá lên quá cao so với giá khởi điểm và giá thị trường. Đất đai là tài sản có giá trị lớn và có tác động lớn đến kinh tế – xã hội. Vì vậy, việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao so với giá trị thị trường rồi sau đó bỏ cọc, hủy giao kết hợp đồng như vụ việc đấu giá ở Thủ Thiêm vừa qua có thể tạo nhiều tác động tiêu cực đến các khu vực đất lân cận và mặt bằng giá thị trường bất động sản nói chung.
Thứ hai, về giá khởi điểm pháp luật về đất đai đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về việc xác định giá để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm giá khởi điểm phù hợp với tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế-xã hội địa phương. Tuy nhiên, việc phê duyệt giá đất khởi điểm được quyết định bởi một cá nhân nên có thể có sự không minh bạch về mức giá khởi điểm này.
Thứ ba, đối với thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất:
Khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Căn cứ theo quy định trên, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế lại phát sinh các vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau ở các địa phương.
Cụ thể, theo khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá sẽ được quy định trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất và vì vậy có thể theo các thời hạn khác nhau.
Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật quản lý thuế lại quy định như sau về việc nộp tiền sử dụng đất:
“a) Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
- b) Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo […]”.
Bên cạnh đó, năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ ở địa phương còn bộc lộ nhiều yếu kém. Có nhiều “lỗ hổng” tồn tại trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương, tạo điều kiện cho các đối tượng thâu tóm, dìm giá đất nhằm trục lợi.
Ngoài ra, quy định xử lý với người trúng đấu giá yêu cầu hủy kết quả đấu giá QSDĐ chưa đầy đủ và nghiêm khắc. Theo quy định của pháp luật hiện nay, trường hợp người trúng đấu giá không hoàn thành hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, và người trúng đấu giá mất khoản tiền đặt trước theo Luật Đấu giá tài sản 2016, theo đó khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.
Các quy định nào tại Luật Đất đai 2013 đang tạo nên những chồng chéo, điểm mờ trong đấu giá đất?
Trả lời:
Thứ nhất, tồn tại xung đột pháp luật giữa pháp luật về đấu giá tài sản và Luật Đất đai, cụ thể:
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã quy định Tổ chức phát triển quỹ đất trực có chức năng “tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”.
Trong khi đó, Điều 77 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản” có trách nhiệm “Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá”.
Thứ hai, khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy, quy định này có thể là kẽ hở để các đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được áp dụng quy định này.
Bên cạnh đó, điểm a Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.
Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law
Câu hỏi 2: Theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.
Liệu quy định trên có còn phù hợp, khi mà đã có những đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được vận dụng quy định này?
Trả lời:
Thực tế cho thấy đây có thể là kẽ hở để các đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được vận dụng quy định này. Như vậy, để tránh hiện tượng thay phiếu, lộ giá thì cần áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá công khai, khách quan và có chứng cứ kiểm tra giám sát. Đặc biệt, ngay cả với hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cũng cần sớm có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, không xảy ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết quả đấu giá. Do đó, chúng ta cần quy định về đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát.
Câu hỏi 3: Thời gian qua, sự việc các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc tại vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã nổ ra những tranh cãi về việc chồng chéo trong pháp luật đất đai. Đặc biệt là giữa Luật Đất đai và Luật đấu giá tài sản, theo luật sư, nội dung liên quan đấu giá đất tại Luật Đất đai cần quy định ra sao để đảm bảo tính công khai, minh bạch, khắc phục hiện tượng đấu giá, đấu thầu có “quân xanh, quân đỏ”?
Trả lời:
Để giải quyết tận gốc những bất cập nêu trên, trong thời gian tới, cần bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”, có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá.
Bên cạnh đó, sớm xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.
Câu hỏi 4: Dự thảo Luật Đất đai cũng quy định bỏ khung giá đất, thay vào đó Các địa phương sẽ công bố bảng giá đất hằng năm, điều này sẽ tác động ra sao đến hoạt động đấu giá?
Trả lời :
Bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường là một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm.
Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khi không còn khung giá đất, địa phương sẽ chịu trách nhiệm về giá đất của địa phương mình.
Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính trung ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.
Việc dự thảo Luật Đất đai quy định bỏ khung giá đất, thay vào đó Các địa phương sẽ công bố bảng giá đất hằng năm, điều này sẽ tác động rất nhiều đến hoạt động đấu giá, cụ thể:
Dự thảo luật Đất đai sửa đổi vừa công bố cũng bổ sung 3 trường hợp sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ tính toán, gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; Xác định giá khởi điểm khi đấu giá nếu phương án đấu giá đất áp dụng cho tổ chức tham gia đấu giá; Xác định giá khởi điểm để đấu thầu dự án sử dụng đất. Khi xác định như vậy sẽ hạn chế được rất nhiều những thủ tục và giảm tải căng thẳng cho hoạt động đất giá đất,mở ra cơ hội phát triển mới cho lĩnh vực này.
