Cơ chế cảnh báo và bảo vệ nhà đầu tư/người mua nhà (đặc biệt là người mua nhà nước ngoài) khi chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ, dự án bị ngừng triển khai hoặc chủ đầu tư rút khỏi dự án
Các giao dịch bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi đó người mua, nhà đầu tư thường rất bị động trước những tình huống phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, người viết sẽ tập trung trình bày cơ chế cảnh báo và bảo vệ quyền lợi bên mua nhà trong các trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ, dự án bị ngừng triển khai và chủ đầu tư rút khỏi dự án.
Cơ chế cảnh báo và bảo vệ người mua nhà có thể được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật, phương thức, biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, giải quyết hậu quả khi rủi ro xảy ra nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua.
CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG HOÀN THÀNH NGHĨA VỤ
Thực tế ghi nhận tình trạng vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư diễn ra phổ biến, có trường hợp nhà đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà trong vòng 3 năm nhưng đợi đến 4, 5 năm mà người dân vẫn chưa được nhận nhà hay có trường hợp chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc của người dân nhưng mãi không triển khai dự án.
Việc đảm bảo nhà đầu tư sẽ thực hiện đúng trách nhiệm của mình cũng như bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà có thể thực hiện theo các phương thức sau đây:
- Biện pháp tự bảo vệ
Để tự bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua cần chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng. Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó, các bên phải tuân thủ những quy định trong hợp đồng mà mình đã ký kết. Vấn đề chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ hay thực hiện nghĩa vụ không đúng sẽ bị phạt như thế nào, bồi thường thiệt hại ra sao phải được quy định trong hợp đồng. Thậm chí bên mua có thể khởi kiện dân sự đối với chủ đầu tư nếu thấy cần thiết.
- Biện pháp pháp lý
Pháp luật Việt Nam đề ra nhiều quy định để bảo vệ người mua nhà trong giao dịch với chủ đầu tư. Theo đó, các quy định để phòng ngừa rủi ro bao gồm: (1) quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán; (2) bảo lãnh ngân hàng. Không phải bất động sản hình thành trong tương lai nào cũng được đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 55 Luật KDBĐS hiện hành. Các bất động sản này phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;… Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng[1]. Với những điều kiện như vậy, pháp luật đã góp phần hạn chế các rủi ro có thể xảy ra với bên mua.
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BỊ NGỪNG TRIỂN KHAI
Theo Điều 47 Luật Đầu tư 2020, chủ thể có quyền chấm dứt dự án đầu tư là chủ dự án đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và Thủ tướng Chính phủ. Tổng thời gian ngừng hoạt động của dự án đầu tư là không quá 12 tháng. Tuy nhiên, đối với trường hợp ngừng hoạt động của dự án đầu tư theo bản án, quyết định của tòa án, phán quyết có hiệu lực của trọng tài hoặc theo quyết định của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư thì thời gian ngừng hoạt động của dự án đầu tư được xác định theo bản án, quyết định của tòa án, phán quyết trọng tài hoặc theo quyết định của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư.
Pháp luật quy định khi ngừng hoạt động dự án, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký đầu tư nhưng lại chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm phải thông báo cho khách hàng cũng như việc quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo ra sao khi dự án ngừng triển khai.
Đối với các trường hợp ngừng hoạt động theo bản án, quyết định của tòa án, pháp luật cũng không quy định thời gian ngừng tối đa, trong khi đó, ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng, nhiều khách hàng đã phải đặt cọc số tiền tương đương với 30% giá trị hợp đồng. Việc ngừng dự án mà không biết khi nào tiếp tục sẽ gây hoang mang cho người mua nhà, số tiền mà họ đã đặt cọc coi như bị “vô hiệu hóa”, không lấy lại mà cũng không sử dụng được. Có thể thấy, pháp luật hiện nay đang thiếu cơ chế để bảo đảm quyền lợi của bên mua khi dự án đầu tư bị ngừng hoạt động.
CHỦ ĐẦU TƯ RÚT KHỎI DỰ ÁN
Khi chủ đầu tư rút khỏi dự án tức là chủ đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cho một bên khác thực hiện. Theo Khoản 8 Điều 57 Nghị định 31/2021/NĐ – CP, sau khi chấm dứt hợp đồng nhà đầu tư phải tiến hành thanh lý dự án đầu tư theo quy định pháp luật. Nghĩa vụ thanh lý này bao gồm cả việc nhà đầu tư phải hoàn trả lại số tiền đã nhận của khách hàng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy lý do phổ biến mà chủ đầu tư đưa ra để rút khỏi dự án là không còn đảm bảo năng lực tài chính. Do đó, việc khách hàng nhận được tiền là vô cùng khó khăn.
Chuyển nhượng dự án cho một bên khác có năng lực thực hiện là giải pháp tối ưu hơn để đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà khi chủ đầu tư rút khỏi dự án. Trên thực tế, có một số dự án bất động sản bị ngưng trệ nhiều năm đã được “hồi sinh” khi có sự tham gia của chủ đầu tư khác, đem lại hy vọng cho người mua.
Có thể thấy, hiện tại, cơ chế để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho bên mua trong các giao dịch mua nhà còn tồn tại nhiều lỗ hổng pháp lý. Do đó, người dân cần tự bảo vệ mình để hạn chế tối đa rủi ro. Hiện nay, pháp luật không quy định về việc chủ đầu tư có trách nhiệm cảnh báo những bất lợi hay rủi ro này nên việc có một cố vấn pháp lý để nghiên cứu hợp đồng, chỉ ra những hậu quả bất lợi mà chủ đầu tư có thể phải chịu là điều cần thiết, giúp người dân có nhiều thông tin hơn để đưa ra quyết định mua nhà của dự án này hay không. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, bên mua có thể áp dụng các biện pháp như yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hay yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính. Lúc này, có luật sư hỗ trợ sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong quá trình thực hiện.
[1] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Xem thêm:
