Trong chương trình Nhịp cầu Netviet, kênh truyền hình VTC10, Đài Truyền hình kỹ thuật số VTC, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW sẽ tư vấn cho khán giả về vấn đề đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
Mời Quý vị đón đọc tại đây:
Khán giả Minh Quang có hỏi, hiện tại đang có nhu cầu mua biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam để đầu tư. Tôi có một số thắc mắc như sau:
Câu hỏi: Khi tôi mua biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam thì Quyền sở hữu với đối tượng là người Việt kiều còn Quốc tịch và không còn Quốc tịch khác biệt như thế nào?
Trả lời: Căn cứ theo Khoản 3 và Khoản 4 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 định nghĩa như sau:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”
Theo quy định trên thì đối tượng là Việt kiều dù còn hay không còn quốc tịch Việt Nam thì đều nằm trong đối tượng là: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Về giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể là:
+ Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
+ Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Câu hỏi: Thời hạn hoàn thiện giấy chứng nhận sở hữu là bao lâu?
Trả lời: Điểm a, Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.
Câu hỏi: Tôi có thể mua chung với nhiều bạn bè được không?
Trả lời: Pháp luật cho phép sở hữu chung đối với nhà ở. Anh có thể góp tiền mua chung nhà với người khác và cùng đứng tên là đồng sở hữu trong GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Câu hỏi: Sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán, tôi có được chuyển nhượng phần sở hữu mua chung này không? Tôi được biết là 1 số khu có chương trình cam kết cho thuê lại thì trong thời gian cam kết, tôi có được chuyển nhượng nữa không?
Trả lời: Thông tư số 16/2010/TT-BXD do Bộ Xây Dựng ban hành ngày 01/9/2010 quy định từ ngày 01/7/2015, bên mua sau khi nhận bàn giao nhà cho dù bên mua chưa có GCN quyền sở hữu thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà. Như vậy, anh có quyền chuyển nhượng phần sở hữu của mình trong ngôi nhà sau khi đã hoàn tất hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, vì ngôi nhà lúc này là tài sản chung nên khi chuyển nhượng, anh cần thỏa thuận và phải nhận được sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.
Nếu không thỏa thuận được thì căn cứ theo Khoản 3 Điều 223 BLDS 2005 quy định: nếu anh muốn chuyển nhượng quyền sở hữu của mình cho người khác thì (các) chủ sở hữu chung còn lại sẽ được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày nhận được thông báo về việc chuyển nhượng, giá chuyển nhượng mà (các) chủ sở hữu còn lại không mua thì anh mới được quyền bán cho người khác.
Về thắc mắc của anh khi mua biệt thự kèm theo cam kết cho thuê lại, tôi xin giải đáp như sau:
Trước hết cần khẳng định về mặt pháp lý, sau khi hoàn tất Hợp đồng mua bán căn biệt thự và được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì anh là chủ sở hữu hợp pháp của căn biệt thự, tức là anh có quyền được chuyển nhượng lại căn biệt thự này.
Tuy nhiên, do cam kết giữa anh với bên bán về việc cho thuê lại căn biệt thự thuộc sở hữu của anh trong 1 khoảng thời gian nhất định nên quyền năng chủ sở hữu của anh đối với căn biệt thự này bị hạn chế.
Thực chất, cam kết này là một thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Hết thời hạn trong thỏa thuận, các quyền và nghĩa vụ của các bên theo cam kết cho thuê lại đó sẽ chấm dứt, anh hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại căn biệt thự đã mua. Thậm chí, ngay cả trong thời hạn cam kết cho thuê lại, nếu anh thỏa thuận chấm dứt cho thuê lại với bên bán được thì anh cũng hoàn toàn được quyền chuyển nhượng lại căn biệt thự đã mua.
Câu hỏi: Một điều nữa là nếu tôi muốn kiểm chứng về tính pháp lý của khu biệt thự mình định đầu tư thì cần biết những thông tin gì từ nhà đầu tư để tránh gặp rắc rối sau này như: tranh chấp đất đai hay bị nhà nước phạt vì xây dựng trái phép … Tôi muốn biết trước về những nguy cơ có thể bị gặp phải ?
Trả lời: Để kiểm chứng tính hợp pháp của khu biệt thự định đầu tư, anh nên tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp Quận/huyện/Thị xã để kiểm tra thông tin về thửa đất có biệt thự anh muốn đầu tư hoặc có thể trực tiếp yêu cầu bên bán cho xem các giấy tờ như: GCN đầu tư, GCN quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc anh có thể nhờ các luật sư tư vấn về bất động sản, họ sẽ tư vấn về trình tự và thủ tục cũng như tư vấn về giao dịch, đảm bảo giao dịch được thành công và phòng tránh rủi ro về mặt pháp lý.
Câu hỏi: Tôi muốn mua bảo hiểm cho việc đầu tư này có được không và nên tìm đến nhà bảo hiểm nào?
Trả lời: Hiện tại, pháp luật Việt Nam không quy định hình thức bảo hiểm cho “việc đầu tư” như trong câu hỏi của anh. Ở đây, tôi hiểu theo hướng anh muốn mua bảo hiểm cho biệt thự của mình.
Anh hoàn toàn có quyền mua loại hình bảo hiểm tài sản và bảo hiểm thiệt hại cho căn biệt thự. Hiện nay, thị trường Việt Nam có các Công ty kinh doanh bảo hiểm anh có thể tham khảo lựa chọn như: Tập đoàn ACE Group, Công ty Bảo hiểm Bảo Việt, Công ty Bảo hiểm Bảo Minh hoặc Công ty Bảo hiểm GiNET Việt Nam…
