Thế chấp dự án là bình thường nhưng sẽ là bất bình thường nếu thế chấp bị nhìn nhận sai lệch giữa cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Thế chấp ngân hàng – Vì sao lại nóng?
Câu chuyện thế chấp dự án bắt đầu nhận được sự quan tâm của dư luận từ cách đây hơn 1 năm về trước khi nhiều khách hàng tại chung cư The Harmona tá khỏa khi nhận được thông tin tòa nhà này sắp bị ngân hàng siết nợ vào tháng 6/2016. Trong thông báo, ngân hàng này yêu cầu Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và ban quản lý chung cư Harmona phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo như trước khi chưa có người sử dụng, cư trú cho ngân hàng. Điều này đồng nghĩa, toàn bộ cư dân của The Harmona sẽ phải ra đường, bởi lẽ toàn bộ cư dân đều chưa được cấp sổ hồng ( giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).
Ngay sau đó không lâu, tại Hà Nội, một vụ việc liên quan đến thế chấp dự án cũng bị phản ánh lên mặt báo khi một số khách hàng đã nhận sổ đỏ sau khi mua căn hộ Dolphin Plaza (Hà Nội), song khi mang giấy tờ này đi thế chấp vay vốn ngân hàng, chủ nhà lại nhận được thông báo về việc tòa nhà đã được chủ đầu tư thế chấp từ trước. Sau khi chủ căn hộ có liên hệ phản ánh với Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội thì buổi tối cùng ngày, căn hộ đã được giải chấp.
Cùng với đó, phía ngân hàng cũng cho biết khách hàng đã đủ điều kiện vay vốn. Với những diễn biến như trên, khách hàng đã đặt nghi vấn chủ đầu tư cầm cố dự án Dolphin Plaz để vay vốn ngân hàng, đồng thời lo ngại nếu như vậy thì người mua nhà có thể gặp rủi ro.
Trước những lo ngại của nhiều khách hàng và dư luận, Sở Tài nguyên & Môi trường 02 thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội bất ngờ công bố lần lượt 77 dự án và 34 dự án đang thế chấp ngân hàng. Điều này đã gây ra phản ứng khá mạnh mẽ từ các thành viên thị trường gồm cả 2 phía đồng tình và không đồng tình. Trong đó, về phía phản đối, nhiều chuyên gia đã cho rằng dụng ý của việc công bố danh sách dự án bị thế chấp là tốt, nhưng lại thiếu và chưa hợp lý về cách công bố.
Chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp họ thế chấp là giữ tại sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp.,…
Đặc biệt hơn cả, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đó là số dự án công bố trong danh sách không chỉ dừng lại ở con số 77 của TP.HCM hay 34 của Hà Nội, mà hầu hết các dự án bất động sản từ trước tới nay đều phải tiến hành thế chấp dự án mới có vốn để triển khai. Do vậy, việc công bố như vậy khiên người mua nhà nhầm lẫn và gây thiệt hại đối với các dự án nằm trong danh sách.
Đến thời gian gần đây, câu chuyện về thế chấp dự án lại một lần nữa được nhắc lại khi một số dự án tại Hà Nội bị phản ánh thế chấp dự án và không công khai khi giới thiệu cho các khách hàng quan tâm đến các dự án. Vì vậy, nhiều câu hỏi đặt ra liệu dự án này có gặp khó khăn gì về tài chính hay không mà phải tiến hành thế chấp ngân hàng. Và liệu quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo khi mua phải dự án rơi vào dạng thế chấp này hay không?
Thế chấp dự án – cần hiểu cho đúng?
Trên thực tế, dù đã hơn một năm qua, dù đã có rất nhiều cuộc tọa đàm, hội thảo được tổ chức, nhưng thực tế, câu chuyện về các dự án thế chấp vẫn chưa thực sự được làm rõ, công khai, minh bạch để tạo niềm tin cho người mua nhà. Đồng thời cũng khiến cho cả chủ đầu tư và các môi giới lúng túng khi gặp phải trường hợp khách hàng yêu cầu thông tin về việc dự án có thế chấp ngân hàng hay không.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, do đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai… Vì thế, các chủ đầu tư thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng. Đó cũng là nghiệp vụ thông thường của các ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn cho các khoản vay của mình.
Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường thì khách hàng yên tâm hoàn toàn, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Cũng theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 quy định dự án đã thế chấp tại ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Hiện nay, hầu hết các dự án đều giải chấp từng phần như vậy, và thực tế, sau khi nhiều vụ việc thế chấp “chui” bị phanh phui thì gần như không chủ đầu tư nào dại dột không thực hiện việc giải chấp trước khi bán. Khách hàng có thể đều có thể dễ dàng kiểm tra thông tin này tại Sở Tài Nguyên & Môi trường.
“Việc này là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Khi chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng cũng cam kết rõ là sẽ giải chấp từng phần các căn hộ và chủ đầu tư cũng phải đăng ký tiến độ giải chấp với ngân hàng” ông Phượng nhấn mạnh và nói tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp và đã bán cho khách hàng.
Cụ thể, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro hơn. Tuy nhiên, điều này thường chỉ xảy ra với những dự án dưới hình thức liên doanh, liên kết hợp tác, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn triển khai dự án. Còn thực tế, với dự án một chủ đầu tư duy nhất thì phương án thường được áp dụng là thế chấp tài sản nhà và đất, đồng thời có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên & Môi trường.
Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được nhìn nhận và phân tích một cách rõ ràng, và người mua nhà hiện nay chỉ cần nghĩ tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng. Trong khi từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai bên cạnh vốn tự có và vốn huy động từ người mua nhà. Và vì nó là nghiệp vụ thông thường nên hầu như chủ đầu tư cũng không công khai để tránh tâm lý lo lắng từ người mua nhà.
Do đó, theo Luật sư Hà, người mua nhà cần phải nhìn nhận đúng về việc các dự án thế chấp ngân hàng. Nếu cần thiết, có thể hỏi trực tiếp chủ đầu tư về việc dự án thế chấp như thế nào. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng cần phải có nhìn nhận đúng đắn về vấn đề này, và có cách tư vấn phù hợp để giúp người mua nhà yên tâm hơn.
Việt Dương
