Thu hồi đất, đền bù GPMB là công tác rất khó khăn, có ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và là lĩnh vực thường xảy ra sai phạm. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại vượt cấp, nhiều công trình, dự án bị kéo dài, gây thiệt hại kinh tế và cơ hội phát triển. Ngoài vướng mắc như giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn chưa sát với giá thị trường, trình tự, thủ tục bồi thường còn bất cập thì vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch đôi khi có sự tùy tiện, chủ quan của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền. Để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng, chương trình HTTH mời tới trường quay PGS, TS Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất – Bộ Tài nguyên & Môi trường và Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty luật SBLAW – Đoàn Luật sư Hà Nội để cùng bình luận về vấn đề này.
Mặc dù đã được luật hóa trong Luật đất đai, có nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn, nhưng công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB vẫn còn gặp nhiều vướng mắc. Vậy thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, nguyên nhân của tình trạng này là gì?
Trả lời:
Đúng là hiện nay vấn đề này đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật không chỉ trong Luật đất đai năm 2013 mà còn nhiều các văn bản hướng dẫn cụ thể khác như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai; …Tuy đã được quy định khác chi tiết trên các văn bản pháp luật nhưng trên thực tế vấn đề này vẫn cón nhiều các vướng mắc khi được thi hành bởi nhiều nguyên nhân:
Thứ nhất, hiện nay luật đất đai đang cho phép áp dụng 2 cơ chế thu hồi đất một là chuyển dịch đất đai bắt buộc và hai là chuyển dịch đất đai tự nguyện. Đối với cơ chế đầu tiên có thể được tiến hành nhanh và hiệu quả hơn vì nó mang tính cưỡng chế tuy nhiên lại gây sự bất bình trong nhân dân bởi chi phí đền bù không thoả đáng, tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất được đền bù chênh nhau đáng kể khiến cho người dân không hợp tác trong công tác đền bù GPMB. Đối với cơ chế thứ 2 để cho chủ đầu tư tự thoả thuận với người dân, điều này rất khó để đi đến tiếng nói chung giữa doanh nghiệp và 100% người dân, khiến cho việc thực hiện ngưng trệ.
Thứ hai, công tác tái định cư còn quá chậm trễ và không đạt chất lượng. Một phần là do quỹ đất không có nhiều để có thể đảm bảo được tiêu chuẩn cũng như diện tích đất để hỗ trợ cho người dân tái định cư.
Thứ ba, trong quá trình thực hiện còn thiếu tính công khai, minh bạch, dân chủ khiến cho người dân không phục dẫn đến việc không chấp hành hay không chịu thoả thuận với cơ quan nhà nước và doanh nghiệp trong vấn đề này.
Có nhiều đơn gửi đến Hộp thư truyền hình phản ánh họ bị thu hồi đất, mà không được nhận quyết định thu hồi không được bồi thường. Vậy trong điều kiện nào thì người dân được ban hành QĐ thu hồi đất? Và trong điều kiện nào thì họ được bồi thường GPMB? Thưa LS
Trả lời:
Việc thu hồi cần phải được tiến hành đúng trình tự thủ tục và phải được thông báo cho người dân được biết theo Điều 69 Luật đất đai 2013, cụ thể:
– Phải thông báo đến từng hộ dân bị thu hồi đất biết về việc quyết định thu hồi đất;
– Họp công khai tại khu vực có đất bị thu hồi;
– Thông báo qua các phương tiện truyền thông đại chúng về việc thu hồi đất;
– Niêm yết công khai thông báo thu hồi đất tại trụ sở UBND xã, điểm sinh hoạt chung của khu vực người dân bị thu hồi đất.
Ngoài ra, căn cứ theo Điềm d, Khoản 2, Điều 71, Luật đất đai 2013 quy định:
“Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.”
Vậy cơ quan có thẩm quyền chỉ có thể thực hiện cưỡng chế thu hồi đất khi người dân có đất bị thu hồi đã nhận được quyết định. Nếu như người dân không được nhận quyết định cưỡng chế thực hiện quyế định thu hồi đất hay thông báo nào về quyết định thu hồi đất mà bị thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyến đã làm trái pháp luật và người dân có quyền khiến nại.
Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để người dân được bồi thường giải phóng mặt bằng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Thưa LS Nguyễn Thanh Hà. Trong trường hợp người dân khai hoang lấn biển từ trước 2002 và được ấp trưởng xác nhận năm 2002 và 2006 nhưng chưa được cấp GCN QSD đất thì theo qui định của Luật đất đai 2013 khi nhà nước sử dụng đất họ có được ban hành QĐ thu hồi và bồi thường GPMB hay không? Thưa LS
Trả lời:
Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định : “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Vậy trong trường hợp này, dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004, không vi phạm pháp luật và được UBND xã xác nhận là không tranh chấp thì đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất.
Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.
Nhu vậy, nếu mảnh đất đó đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất thì khi thu hồi cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn phải làm theo đúng trình tự thủ tục ra quyết định, thông báo và bồi thường GPMB theo đúng quy định pháp luật.
Rõ ràng công tác đền bù GPMB còn tồn tại những bất cập. Vậy cụ thể những bất cập này là gì, thưa Luật sư?
Trên thực tế, việc thu hồi đất là một trong những công tác vô cùng khó khăn, phức tạp bởi lẽ việc thu hồi đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Chính vì vậy, thực trạng hiện nay cho thấy công tác này vẫn đang còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể như sau:
Thứ nhất, mức bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất chưa thực sự phù hợp:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như sau: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Như vậy có thể thấy, giá đất để làm cơ sở bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường. Điều này khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục lại tình hình canh tác, sản xuất.
Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp không được giải đáp thắc mắc kịp thời có thể dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi. Chính vì việc giao quyền tự chủ cho các địa phương về giá đất thu hồi dẫn đến việc thu hồi đất ở các địa phương khác nhau cũng sẽ có mức bồi thường khác nhau. Điều này bên cạnh việc giúp cho các địa phương thu hồi đất sát với tình hình thực tế của địa phương thì cũng có mặt trái là sự so sánh giữa người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau có điều kiện tương đồng.
Thứ hai, về các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
Tại Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai năm 2013 quy định về các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác”.
Có thể thấy pháp luật đã quy định rõ về các chính sách hỗ trợ cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi nhưng trên thực tế việc thực hiện được rất khó khăn, đặc biệt là trong chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Bởi lẽ không phải trong mọi trường hợp các địa phương đều có đủ khả năng để bố trí giải quyết việc làm cho người sử dụng đất khi thu hồi đất với quy mô lớn. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều người sử dụng đất sau khi bị thu hồi không có việc làm, gặp nhiều khó khăn về kinh tế. Vấn đề tái định cư còn chậm, chưa được quan tâm: Khi thực hiện thu hồi đất ở, việc bố trí tái định cư còn nhiều hạn chế chưa đảm bảo kịp thời chỗ ở cho người có đất bị thu hồi, các khu nhà ở tái định cư còn kém về chất lượng và hạn hẹp về diện tích.
Thứ ba, hiện vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch khi mà công tác GPMB thường phức tạp. Ngoài ra, chính sự mập mờ khiến cho người dân không thể nắm bắt được thông tin một cách rõ ràng khiến cho nhiều người từ chối hợp tác gây cản trở đến quá trình thực hiện dự án. Đồng thời, vẫn có những cán bộ có thẩm quyền ngang nhiên làm sai, không công bằng trong việc bồi thường gây bức xúc trong nhân dân.
Mặc dù Bộ Tài nguyên & Môi trường đã có rất nhiều sửa đổi, điều chỉnh pháp luật và các qui định về đất đai nhưng trên thực tế dường như những bất cập vẫn chưa được triệt tiêu. Vậy LS có đề xuất giải pháp gì để nâng cao hiệu quả công tác thu hồi, đền bù, GPMB trong thời gian tới.
Trả lời:
Với những bất cập trên, trước hết, giải pháp quan trọng nhất hiện nay tăng cường công tác kiểm tra, giám sát thường xuyên để đảm báo quá trình trên được thực hiện công khai, minh bạch, hiệu quả. Hơn nữa, quy định rõ về chế tài xử phạt nếu phát hiện có vi phạm trong việc thực hiện đối với các cá nhân, tổ chức thiếu trách nhiệm, hay cố tình vi phạm nhằm trục lợi.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyềncần định hướng việc xây dựng cơ chế, chính sách, sử dụng vốn và huy động các nguồn lực xã hội hợp pháp để GPMB thực hiện dự án và GPMB theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” chuẩn bị mặt bằng thực hiện dự án, nhất là các dự án trọng điểm, dự án FDI để kêu gọi đầu tư, dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn lực tài chính cho thành phố.
Khi đấu giá quyền sử dụng đất, cần có cơ chế tài chính linh hoạt để sử dụng một phần tiền tiếp tục đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất đấu giá. Các dự án có quy mô sử dụng đất lớn, dự án công trình theo tuyến được xem xét tách thành tiểu dự án GPMB và phê duyệt để GPMB trước khi tổ chức thực hiện thi công.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần có cơ chế khuyến khích các hộ gia đình đủ điều kiện tái định cư được nhận hỗ trợ bằng tiền để tự lo tái định cư (TĐC) theo phương thức tự nguyện. Có chính sách khuyến khích và đặt hàng các doanh nghiệp xây dựng nhà TĐC theo tiêu chuẩn nhà ở để phục vụ nhu cầu TĐC. Có phương án sử dụng hiệu quả quỹ đất 20% tại các dự án để xây dựng nhà TĐC hoặc tạo vốn xây dựng nhà TĐC; đầu tư các dự án khu đô thị có quy mô phù hợp theo các tiêu chuẩn nhà ở thương mại, có đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ TĐC và giao cho các nhà đầu tư quản lý, vận hành. Đa dạng hình thức TĐC, tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất được lựa chọn hình thức TĐC phù hợp.
Lâu nay, việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB thường gặp nhiều khó khăn. Hy vọng rằng với những kiến nghị mà các khách mời vừa chia sẻ, thời gian tới công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng sẽ có nhiều tiến triển.
