Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có buổi phỏng vấn với truyền hình VTC để đưa ra những bình luận, đánh giá về tình hình phân khúc bất động sản tại các khu công nghiệp hiện nay.
- Ông đánh giá như thế nào về phân khúc bất động sản tại các khu công nghiệp hiện nay?
Có thể nói phân khúc bất động sản tại các khu công nghiệp đã có nhiều chuyển biến tích cực từ cuối năm 2014, tuy các nguồn cung mới gia nhập trên thị trường tại thời điểm này hầu như là không nhiều nhưng nhìn chung tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đã tăng đáng kể so với năm trước đó. Theo Báo cáo phân tích ngành Bất động sản khu công nghiệp của Vụ Quản lý các khu kinh tế – Bộ kế hoạch và đầu tư thì tính đến hết tháng 6 năm 2016, cả nước có 313 khu công nghiệp trong đó 218 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 95 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản.
Tốc độ tăng trưởng này là kết quả từ sự phát triển tích cực của nền kinh tế vĩ mô cùng với việc Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại mới thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Dù Mỹ đã rút khỏi TPP tuy nhiên về cơ bản yếu tố này cũng không gây ảnh hưởng nhiều tới tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt theo Thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài thì hiện nay các quốc gia có tỷ lệ dự án đầu tư tại Việt Nam nhiều nhất bao gồm Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan, Trung Quốc….
Tuy nhiên, cũng phải nói đến một thực trạng vẫn luôn tồn tại trong thời gian qua là chúng ta vẫn chưa thực sự có sự cân đối về quy hoạch các khu công nghiệp. Hiện nay, do nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nên chúng ta chưa có sự chú trọng vào nhu cầu thuê mặt bằng tại các khu công nghiệp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước. Ngoài ra, có rất nhiều dự án đã tiến hành giải tỏa nhưng để không gây ra tình trạng lãng phí….
- Thực tế vẫn có rất nhiều khu công nghiệp bỏ hoang trên khắp địa bàn cả nước hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp. Vậy thì theo ông yếu tố thu hút các nhà đầu tư vào khu công nghiệp là gì?
Trước hết phải nói rằng tình trạng nhiều khu công nghiệp bị bỏ hoang trên khắp địa bàn cả nước xuất phát từ nguyên nhân sau:
Mặc dù hiện tại có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu tham gia vào thị trường Việt Nam tuy nhiên tâm lý chung của họ là khá cầu toàn, khi tiến hành thuê đất tại các khu công nghiệp thì họ rất quan tâm đến rất nhiều yếu tố trong đó vấn đề quy hoạch hạ tầng là được chú ý hơn cả. Do đó, không phải khu công nghiệp nào cũng đáp ứng đầy đủ được tiêu chí của các nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, đối với các nhà đầu tư vừa và nhỏ trong nước thì hiện nay chúng ta thiếu các khu công nghiệp phù hợp với quy mô cũng như giá thành cho các doanh nghiệp này. Do đó dẫn tới tình trạng có những khu công nghiệp thì không đáp ứng được tiêu chuẩn của nhà đầu tư nước ngoài song lại “vượt quá” khả năng của nhà đầu tư trong nước.
Như vậy, để thu hút các nhà đầu tư vào khu công nghiệp thì điều đầu tiên chúng ta cần quan tâm là nâng cao vấn đề đầu tư xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, bao gồm cả bên trong và bên ngoài tại các khu công nghiệp. Ngoài ra, một trong các tiêu chí khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn Việt Nam là do chúng ta có những chính sách ưu đãi lớn dành cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào khu công nghiệp như ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế nhập khẩu…. Do đó, cần tiếp tục ban hành những chủ trương, chính sách để các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng và phát triển bất động sản tại khu công nghiệp được hỗ trợ, tạo điều kiện một cách thuận lợi nhất về các khoản thuế, tiền thuê đất, các chi phí liên quan…..
Bên cạnh đó, cần xây dựng các khu công nghiệp dành riêng cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ; đảm bảo diện tích, cơ sở hạ tầng, giá tiền thuê đất và phương thức thanh toán phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp đó.
- Về chính sách phát triển bất động sản tại các khu công nghiệp hiện nay có những bất cập gì?
Hiện nay các bất cập về chính sách quản lý bất động sản tại các khu công nghiệp xoay quanh Luật đất đai 2013. Cụ thể, khoản 2 Điều 149 Luật đất đai đã quy định như sau:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.”
Tuy nhiên theo như tôi được biết, theo rà soát của Ban quản lý tại các khu công nghiệp hiện nay thì đa số các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng tiến hành thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và cho các doanh nghiệp thứ cấp thuê lại theo hình thức trả tiền một lần.
Mặt khác, tại khoản 2 Điều 210 Luật đất đai 2013 lại quy định:
“Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.”
Theo quy định này có thể hiểu là dù người thuê lại đất đã trả tiền thuê đất một lần cho người thuê đất hay chưa thì họ cũng chỉ có quyền và nghĩa vụ sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo tôi thì pháp luật không nên gắn liền nghĩa vụ của người thuê đất với nghĩa vụ của người cho thuê đất bởi nó sẽ không đảm bảo được quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp thuê lại. Trong trường hợp người thuê lại đất đã tiến hành thanh toán đầy đủ tiền thuê đất cho chủ đầu tư song họ lại không được tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi có nhu cầu huy động vốn lại không thể thế chấp hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ vì chủ đầu tư chưa đóng tiền thuê đất của họ cho Nhà nước thì sẽ đưa người thuê lại đất vào trạng thái “bị động”.
Câu hỏi thêm về bán nhà trên giấy tờ: Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố danh sách tổng hợp 113 dự án được Sở có văn bản chấp thuận bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh kể từ tháng 9/2015 đến nay. Động thái này có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản?
Như chúng ta đã biết kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành đã quy định ngoài các bất động sản có sẵn thì các bất động sản được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Do tính chất của các bất động sản được hình thành trong tương lai là có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang trong quá trình xây dựng nên về cơ bản bên mua sẽ không thể đánh giá trực tiếp về bát động sản mình cần mua. Kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản cho phép kinh doanh các bất động sản hình thành trong tương lai thì thị trường mua bán diễn ra khá sôi nổi, đặc biệt trong phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, dù pháp luật đã có những quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh song trên thực tế có rất nhiều trường hợp người mua nhà đã bị thiệt hại khi gặp phải các chủ đầu tư không thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán đã ký kết.
Như vậy theo tôi việc Sở xây dựng công bố danh sách tổng hợp 113 dự án bất động sản hình thành trong tương lai được Sở chấp thuận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đã giúp cho những người có nhu cầu kinh doanh loại hình bất động sản này có thêm thông tin cũng như các căn cứ chắc chắn để mạnh dạn hơn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này chắc chắn sẽ có tác động tích cực lên hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản, giúp cho người mua an tâm hơn khi quyết định mua bất động sản hình thành trong tương lai.
