Mới đây có câu chuyện một cá nhân đã trả 4,28 tỷ đồng một m2 đất tại huyện Mê Linh, gấp 142 lần giá khởi điểm và trở thành người trúng đấu giá. Sau đó đã xin rút lại tiền cọc. Em đang xây dựng bài về “Đấu giá đất – cần cơ chế đủ “tầm””. Anh có thể giúp em trả lời pv đề tài này được không ạ? Dưới đây, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW trả lời tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp. Mời quý khách hàng theo dõi.
Câu hỏi 1: Theo ông, từ tình trạng trên, ông đánh giá thế nào về cơ chế đấu giá đất hiện nay? Vậy còn tồn tại những “lỗ hổng” pháp lý nào dẫn đến tình trạng như vừa qua?
Trả lời:
Nhìn chung, hiện nay việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ở các địa phương trong cả nước đã dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người dân, là hình thức phổ biến trong giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước, chống thất thoát tài sản nhà nước. Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng về quy mô, tăng về giá trị qua các năm.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt đạt được còn tồn tại nhiều hạn chế. Công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại như hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”. Mặc dù Luật Đấu giá tài sản 2016 đã có quy định về xử lý các hành vi vi phạm trên nhưng trên thực tế trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện để xử lý. Đặc biệt là có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.
Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo và có những “lỗ hổng” dẫn đến tình trạng như trên. Cụ thể là quy định chưa rõ ràng việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá. Chưa có quy định về chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực; quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng.
Câu hỏi 2: Nếu những lỗ hổng đó không được xử lý kịp thời thì sẽ gây ra những hệ lụy như thế nào đến thị trường BĐS?
Trả lời:
Những lỗ hổng pháp lý trên đã tạo kẽ hở để tổ chức, cá nhân không có đủ năng lực tài chính tham gia đấu giá nhằm thể hiện, đánh bóng thương hiệu hoặc chưa nhận thức đầy đủ trách nhiệm xã hội, hậu quả kinh tế…, dẫn đến tình trạng khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao, do không đủ tiền nộp. Không xử lý kịp thời “lỗ hổng” trên dẫn tới tình trạng này ngày càng phổ biến.
Việc bỏ giá trúng đấu giá cao bất thường, rồi bỏ cọc, trong khi thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài đến 90 ngày và việc huỷ kết quả trúng đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp tiền cũng lên đến 120 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá đã gửi tín hiệu không chính xác đến giá đất, thị trường bất động sản tại khu vực có quyền sử dụng đất đem đấu giá. Các trường hợp bỏ cọc thường liên quan đến việc do đã lỡ đẩy giá đất lên quá cao. Khi doanh nghiệp không đủ tài chính lại bỏ cọc, xin gia hạn sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai
Bên cạnh đó, quy định pháp luật về đấu giá đất còn thiếu chặt chẽ khiến thị trường BĐS gặp nhiều biến động, khó kiểm soát. Giá đất bị ảnh hưởng rõ rệt, tình trạng giá “ảo” diễn ra khiến mặt bằng đất nhà nước bị đẩy lên cao. Từ đó khiến nhà nước cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án sau đó. Đồng thời, khi giá đất bị đẩy lên quá cao thì suất đầu tư của dự án cũng tăng mạnh. Chủ đầu tư dự án sẽ phải tính toán lại toàn bộ chi phí đầu tư và thậm chí sẽ không có đơn vị nào tham gia phát triển dự án. Điều này đồng nghĩa với việc gây cản trở phát triển kinh tế – xã hội chung của địa phương đó. Thậm chí, bản thân người dân có nhu cầu mua nhà ở, bất động sản cũng sẽ gặp khó khi giá đất đã bị tăng quá mạnh. Tại nhiều địa phương, giá BĐS biến động không ngừng theo từng ngày. Những lỗ hổng không được xử lý kịp thời khiến mục đích chính của cuộc đấu giá đất đã không đạt được, lại gây thêm nhiễu loạn trên thị trường bất động sản.
Theo đó, cần xử lý kịp thời những lỗ hổng pháp lý tạo thị trường BĐS lành mạnh, phát triển.
Câu hỏi 3: Theo ông, cần có những điều chỉnh thế nào để khắc phục?
Trả lời:
Thứ nhất, cần tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.
Thứ hai, bổ sung chế tài xử phạt trường đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.
Thứ ba, bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.
Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều chỉnh thời hạn nộp tiền trúng đấu giá hợp lý, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.
Câu hỏi 4: Việc xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá là một trong những giải pháp được đưa ra, liệu điều này có những khó khăn và thuận lợi ra sao, thưa ông?
Trả lời
Một số khó khăn trong việc xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá:
Khi xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá sẽ gặp những khó khăn trong việc xác nhận thông tin. Trong một số trường hợp, người tham gia đấu giá có thể không cung cấp đầy đủ thông tin về tình hình tài chính của họ. Điều này làm cho quá trình đánh giá trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh đó, nguy cơ giả mạo thông tin tài chính là một vấn đề nghiêm trọng. Người tham gia đấu giá có thể cố gắng làm giảm giá trị tài sản của họ hoặc tăng giá trị tài sản một cách không chính xác. Bên cạnh đó người xác định năng lực có thể gặp khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của tài sản. Đôi khi, việc xác định giá trị thực tế của tài sản, đặc biệt là trong các lĩnh vực như nghệ thuật, bất động sản, hoặc tài sản phi vật thể, có thể là một thách thức. Ngoài ra , tình hình kinh tế, chính trị, hoặc các yếu tố ngoại vi khác có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người tham gia đấu giá, làm cho việc đánh giá trở nên không chắc chắn.
Mặc dù có những khó khăn trong quá trình đánh giá năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, nhưng cũng có một số thuận lợi và tiện ích trong quá trình này. Dưới đây là một số điểm thuận lợi:
Thứ nhất là lịch sử tín dụng. Nếu người tham gia đấu giá có lịch sử tín dụng tốt, điều này có thể là một chỉ số tích cực về khả năng thanh toán của họ. Các tổ chức thường kiểm tra lịch sử tín dụng để đánh giá độ tin cậy tài chính.
Thứ hai, nếu người tham gia cung cấp đầy đủ thông tin về tài chính của mình, quá trình đánh giá sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thông tin chi tiết và chính xác giúp định rõ khả năng thanh toán và quản lý tài chính.
Thứ ba, các tổ chức đấu giá có thể kiểm tra lịch sử giao dịch trước đây của người tham gia để đánh giá khả năng thanh toán và tính chuyên nghiệp của họ trong quá trình đấu giá. Bên cạnh đó có thể hợp tác với các tổ chức chứng khoán. Nếu người tham gia có liên kết với các tổ chức chứng khoán uy tín, điều này cũng có thể được coi là một yếu tố thuận lợi trong việc đánh giá năng lực tài chính.
Tham khảo thêm >> Tư vấn luật bất động sản
