Cùng với việc sửa đổi Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động, Luật nhà ở cũng đã được Quốc hội sửa đổi vào năm 2014.
Ba luật mới này sẽ tác động trực tiếp vào thị trường bất động sản Việt Nam, vậy Luật nhà ở mới có những điểm mới gì?
1.Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà.
Luật quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.
Cụ thể với trường hợp mua bán nhà (không thuộc dự án đầu tư), thuê nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác;
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở;
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.
2. Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Luật đã có quy định về việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định của Luật này.
Ngay sau khi chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Bên cạnh đó, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
3. Phát triển nhà ở xã hội
Luật quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
Cụ thể, khoản 2 điều 16 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ;
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Qua đó dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
Quy định các ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội về miễn giảm nghĩa vụ tài chính, được hỗ trợ, tiếp cận những ưu đãi về tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng chính sách xã hội.
4. Tài chính cho phát triển nhà ở
Hình thành hệ thống tài chính cho phát triển nhà ở nhăm tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động nguồn vốn ổn định, dài hạn, phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở lâu dài, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.
Cụ thể Luật đã dành ra chương V, với 8 điều để quy định cụ thể các vấn đề liên quan đến tài chính cho phát triển nhà ở như: Quy định các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở (gồm Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân; …)
5. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Luật cũng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Đồng thời, Luật nhà ở 2014 đã siết chặt về tổ chức, quản lý nhà chung cư, cơ cấu lại tổ chức ban quản trị nhà chung cư. Đối với ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu sẽ được tổ chức theo mô hình tự quản.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư quy định tại khoản 1 điều 104 Luật nhà ở 2014.
6. Người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam
Luật đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế.
Cụ thể giờ đây cho phép gười Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở trong nước như công dân trong nước.
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm
Luật này có hiệu lực vào ngày 1/7/2015
Xem chi tiết luật nhà ở : Tại Đây
