Trong chương trình Bất động sản truyền hình InfoTV, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn về vấn đề Bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.
SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
PV: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7 tới, song đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có nghị định, thông tư nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện luật. Và doanh nghiệp vẫn còn đang loay hoay do chưa biết cụ thể hình thức bảo lãnh như thế nào. Theo Ông thì điều này có làm khó cho Luật đi vào cuộc sống khi mà thời hạn có hiệu lực đã gần kề như vậy hay không? Vì sao?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Rõ ràng là nếu không có quy định hướng dẫn cụ thể từ Chính phủ bằng Nghị định và Thông tư của Bộ Xây dựng, Ngân hàng nhà nước và Bộ tài nguyên môi trường thì sẽ rất khó cho việc thực hiện Luật.
Đến ngày hôm nay là ngày 10/6/2015, chỉ còn chưa đầy một tháng nữa là Luật đi vào hiệu lực nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể từ Ngân hàng nhà nước về vấn đề thực hiện bảo lãnh đối với dự án nhà hình thành trong tương lai, điều này sẽ thực sự gây khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Điều này đưa ra một hậu quả tất yếu là Luật sẽ chậm được đưa vào thực thi trên thực tế.
Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật có quy định:
Văn bản quy định chi tiết phải quy định cụ thể, không lặp lại quy định của văn bản được quy định chi tiết và phải được ban hành để có hiệu lực cùng thời điểm có hiệu lực của văn bản hoặc điều, khoản, điểm được quy định chi tiết.
Vì vậy, chúng ta cùng hy vọng là quy định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành cùng với luật gốc.
PV: Với tư cách là một luật sư đã cộng nhiều năm theo dõi lĩnh vực bất động sản, theo Ông, mức phí bảo lãnh bất động sản tính như thế nào sẽ là công bằng nhất cho các bên tham gia thị trường? Vì sao? Theo Ông, mức phí bao nhiêu là hợp lý?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo quan điểm của tôi, quan hệ bảo lãnh là quan hệ dân sự, đã là quan hệ dân sự thì phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí và tự do thỏa thuận của các bên.
Quan hệ bảo lãnh đối với các dự án bất động sản có thể được hình thành trên cơ sở thế chấp và tín chấp.
Quan hệ thế chấp là chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền ký quý vào ngân hàng hoặc thế chấp bằng tài sản để ngân hàng có thể cấp chứng thư bảo lãnh.
Quan hệ tín chấp là dựa vào sự tin tưởng của ngân hàng và chủ đầu tư.
Vì vậy, dựa vào mỗi dự án khác nhau, uy tín của chủ đầu tư mà ngân hàng sẽ áp dụng một mức phí bảo lãnh cụ thể.
Tuy nhiên, là bài toán kinh doanh, vì vậy, ngân hàng cũng phải cân nhắc để đưa ra một mức phí bảo lãnh phù hợp làm sao không đội giá nhà lên quá cao và cũng đảm bảo lợi nhuận của chủ đầu tư.
PV: Theo Ông thì Nhà nước có nên quy định mức phí và bên phải chịu phí hay không, hay để cho thị trường tự vận hành?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Như đã trình bày ở trên, thực sự đây là quan hệ dân sự giữa bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, vì vậy hãy để thị trường tự vận hành.
Nhà nước mà cụ thể ở đây là Ngân hàng nhà nước không lên ấn định mức phí bảo lãnh, hãy để các bên tự thỏa thuận với nhau.
Cơ quan nhà nước chỉ cần tiến hành hướng dẫn, tạo ra một cơ chế phù hợp và thông thoáng, tạo điều kiện cho các bên tiến hành thủ tục bảo lãnh một cách nhanh chóng và hiệu quả.
PV: Luật thì có quy định: Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.Đến thời điểm này, danh sách này thì vẫn chưa được Ngân hàng Nhà nước công bố, nhưng một số chủ đầu tư đã tiến hành hợp tác với một số ngân hàng thương mại để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án. Theo Ông, việc đi trước đón đầu như vậy có phải là một bước đi tốt hay không? Vì sao?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thực sự đây là một bước đi thông mình của những chủ đầu tư có thực lực tài chính tốt.
Khi quy định này mới ban hành, đã có nhiều lo ngại về việc nhiều chủ đầu tư sẽ không thể tiến hành vào dự án được khi lại mất thêm phí bảo lãnh.
Tuy nhiên, đối với những chủ đầu tư mạnh, họ muốn lựa chọn ngay ngân hàng trước khi Luật có hiệu lực và có hướng dẫn cụ thể để khẳng định với khách hàng về khả năng tài chính và uy tín của mình.
Theo quan điểm của tôi, hiện nay, cũng có nhiều tiêu chí để đánh giá một ngân hàng có uy tín, vì vậy, chủ đầu tư đã đi trước cũng là một bước đi hay, tạo uy tín lớn cho chủ đầu tư và người mua nhà cũng cảm thấy yên tâm.
