(ĐTCK) Dù được ban hành muộn so với thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực và còn một số điểm chưa như kỳ vọng, nhưng Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 được nhiều thành viên thị trường cho rằng, sẽ tạo hành lang rành mạch hơn cho thị trường bất động sản. Đầu tư Bất động sản ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia, doanh nghiệp về nghị định này.
“Cơ chế quản lý phí bảo trì cần chặt chẽ hơn”
Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 theo tôi là quá dài. Số trang của Nghị định thậm chí còn nhiều hơn cả Luật, trong đó có nhiều nội dung trùng lặp với Luật.
Điểm đáng chú ý là quy định cưỡng chế chuyển giao phí bảo trì chung cư. Đây là quy định rất cần thiết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Tuy nhiên, quy định vẫn còn khá bất cập, vì mới chỉ xử lý phần ngọn, mà không giải quyết được tận gốc của vấn đề. Tiền của người mua nhà, để bảo đảm quyền lợi của chính họ, nhưng lại chuyển cho chủ đầu tư mà không hề có cơ chế gì để bảo đảm, không giao cho bên thứ ba, không phong toả tài khoản, không có sự kiểm tra, giám sát…
Cầm tiền trong tay, chủ đầu tư có thể sử dụng vào bất cứ việc gì, nếu tiền bị mất đi, thì rất có thể không có nguồn để bù đắp, có cưỡng chế cũng không có hiệu quả. Rồi trong một thời gian rất dài, có thể là nhiều năm, nếu chưa có ban quản trị nhà chung cư, thì cũng không có ai đề nghị và không cơ sở để bàn giao và cưỡng chế chuyển giao phí bảo trì chung cư. Đặc biệt là trường hợp nhà chung cư có dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc phải thành lập ban quản trị, hay nhà chung cư còn ít hộ ở thì chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị….
Nghị định số 99/2015/NĐ- CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 tuy ban hành có hơi chậm trễ, nhưng đã phần nào giải quyết thắc mắc của thị trường trong thời gian vừa qua. Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, thì Luật khó triển khai vào thực tế.
Với việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ trong Luật, đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể đưa Luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn.
Với quy định trong Nghị định 99, nhiều vấn đề như phí bảo trì nhà chung cư, việc cấm đưa nhà ở chung cư vào làm văn phòng, vấn đề sở hữu nhà của người nước ngoài có thể giúp cho việc lành mạnh hoá thị trường nhà ở hiện nay và giảm việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư, diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây.
Mặc dù vậy, vẫn cần lưu ý đến vấn đề thực thi hiệu quả của Nghị định, trong đó cần sớm ban hành các thông tư hướng dẫn những vấn đề mà Nghị định nêu, như quy định vùng cấm mà người nước ngoài không được mua nhà.
Các văn bản trước đây có quy định về việc chuyển giao phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, nhưng trên thực tế, có một số chủ đầu tư không thực hiện vì nhiều nguyên nhân.
Hiện nay, Nghị định 99 đã quy định rõ ràng về thời gian chuyển giao, giúp cho cả doanh nghiệp và ban quản trị, cũng như người dân có cơ sở để thực hiện tốt hơn. Tuy nhiên, phí bảo trì chung cư phải là đồng sở hữu, ít nhất có đại diện của các bên để đảm bảo nguồn phí được sử dụng đúng mục tiêu.
Riêng đối với Lê Thành, nguồn phí này đã được chuyển giao đúng quy định trước khi Nghị định ban hành.
Quy định cụ thể và có hướng dẫn chi tiết cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam là cơ sở để các doanh nghiệp bán hàng.
Dù lượng căn hộ bán cho người người ngoài chiếm tỷ lệ không nhiều, nhưng Nghị định 99 giúp doanh nghiệp có câu trả lời ngay là người nước ngoài có đủ điều kiện mua hay không. Không như trước đây, phải hướng dẫn họ khá vất vả.
Hơn nữa, quy định được gia hạn một lần thêm 50 năm nữa cho thấy, độ “chênh” giữa người Việt và người nước ngoài sở hữu bất động sản là không nhiều, đặc biệt là việc sở hữu chung cư.
“Có thể có tác động đến bất động sản hạng sang”
Ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc Golden Gain Việt Nam
Doanh nghiệp nào cũng mong muốn khi có Luật, thì phải sớm có Nghị định, Thông tư hướng dẫn đồng bộ để Luật đi vào cuộc sống ngay khi có hiệu lực. Đặc biệt là với Luật nhà ở 2014, có rất nhiều đột phá, thì doanh nghiệp càng muốn Luật sớm đi vào cuộc sống để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp. Vì thế, Nghị định 99 mới được ban hành có thể nói là khá muộn so với kỳ vọng.
Về phía doanh nghiệp, tôi cho rằng, có thể Nghị định chậm được ban hành là do Luật có quá nhiều đột phá, nên các cơ quan ban hành hướng dẫn phải rất thận trọng.
Có một thực tế là thời gian qua, có nhiều người kỳ vọng việc Luật Nhà ở 2014 nới điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu, kinh doanh bất động sản ở Việt Nam sẽ có tác động đột phá tới thị trường. Tuy nhiên, với Nghị định 99, tôi cho rằng, đối tượng khách hàng nước ngoài chỉ có tác động ít nhiều tới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản hạng sang. Còn các loại hình bất động sản khác, sẽ khó có sự phát triển đột biến.
Một vấn đề khác liên quan đến Nghị định, là việc chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế phí bảo trì chung cư. Đây là vấn đề được dư luận quan tâm và Nghị định cũng đã đưa ra những chế tài xử lý cụ thể. Những chế tài này theo tôi chính là công cụ để Nhà nước xử lý các chủ đầu tư sai phạm.
Thế nhưng, các chế tài này có tác dụng “răn đe” nhiều hơn với các dự án mới, chủ đầu tư mới. Trong khi với các vụ việc đã xảy ra, việc xử lý vẫn phụ thuộc nhiều vào doanh nghiệp. Bởi Luật trước đây cũng đã quy định việc quỹ bảo trì được sử dụng ra sao, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn cứ vi phạm. Không ít chủ đầu tư thời gian qua sử dụng sai mục địch phí bảo trì, giờ không có tiền để trả.
“Cần tuyên truyền rộng rãi về Nghị định”
Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng
Phải khẳng định, Luật Nhà ở 2014 với nhiều đột phá, nên doanh nghiệp bất động sản rất trông chờ, muốn Luật sớm đi vào thực tế để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Vì thế, Nghị định 99 bây giờ mới được ban hành là chậm.
Tuy nhiên, chậm mà sát thực tiễn, phát huy được hiệu lực, tác dụng của Luật vẫn hơn việc ban hành sớm, nhưng Nghị định lại không bao trùm hết Luật. Khi ấy sẽ càng gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Vấn đề hiện nay, theo tôi, các địa phương phải có tuyên truyền sâu rộng hơn về Nghị định 99, nhất là những đối tượng doanh nghiệp có liên quan trực tiếp tới Nghị định.
Nhìn ở góc độ vĩ mô, tôi cho rằng, việc ban hành Nghị định 99, sẽ giúp chúng ta kiểm soát được sự phát triển của các khu đô thị, dự án nhà ở phát triển theo đúng quy hoạch, kế hoạch.
Nghị định này cũng chính thức cho phép người nước ngoài mua nhà và đầu tư bất động sản tại Việt Nam, dù quy định này khá thoáng, theo tôi, cũng khó có những tác động đột biến đến thị trường.
