Thủ tục chuyển nhượng đối với dự án nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ.

Mời Quý vị đón xem nội dung bài phỏng vấn luật sư Nguyễn Thanh Hà với báo Đầu tư chứng khoán với chủ đề Thủ tục chuyển nhượng đối với dự án nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ.

Câu hỏi: Ông có thể cho biết thủ tục chuyển nhượng đối với dự án nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ và dự án nhà ở xã hội là như thế nào? 

TRẢ LỜI:

1.Thủ tục chuyển nhượng đối với nhà ở thuộc dự án nhà ở thương mại mà có sử dụng gói vay 30,000 tỷ đồng như sau:

• Căn cứ pháp lý gồm:
  • Luật nhà ở năm 2015.
  • Luật kinh doanh bất động sản năm 2015.
• Nội dung quy định:
  • Bản thân nhà ở thuộc dự án nhà ở thương mại có thể là đối tượng được chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm khác biệt so với nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội – không được chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm kể từ này nộp đủ tiền mua, và chỉ được chuyển nhượng sau khi đã có giấy chứng nhận.
  • Tuy nhiên, khi nhà ở thương mại sử dụng gói vay 30,000 tỷ đồng, mà lại thế chấp bằng chính nhà ở đó thì trường hơp này nhà ở đó đã thuộc về một giao dịch bảo đảm, nên không thể tự do chuyển nhượng được. Muốn chuyển nhượng thì phải thực hiện việc giải chấp xong xuôi với ngân hàng nhận thế chấp, xóa bỏ giao dịch bảo đảm thì mới có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng.

2.Thủ tục chuyển nhượng nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội như sau:

• Căn cứ pháp lý gồm:
  • Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định rõ về việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội (NƠXH).
  • Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2015.
• Nội dung quy định:
  • Mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được giải quyết hô trợ Nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở. Việc cho thuê, bán, cho thuê mua NƠXH được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cụ thể, người thuê Nhà ở xã hội không được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Người thuê mua, mua Nhà ở xã hội không được phép thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua chính căn hộ đó), đồng thời không được chuyển nhượng nhà ờ dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, tính từ thời điểm trả hết tiền thuê mua, mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán hoặc bên cho thuê mua. Người thuê mua, mua Nhà ở xã hội chỉ được phép thế chấp, bán lại hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
    Với các dự án Nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm tính từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê, chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở với giá bán tối đa bằng giá bán Nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.

=> Như vậy, điểm nổi bật trong thủ tục chuyển nhượng nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội là:

• Chỉ được chuyển nhượng khi đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất) và trong thời hạn tối thiểu sau 05 năm kể từ ngày đã nộp đủ hết tiền mua nhà.
• Điều đó có nghĩa là nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội không thể là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa là không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với thủ tục chuyển nhượng nhà ở thuộc dự án nhà ở thương mại.

Câu hỏi: Đối với nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ, nếu chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính có được chuyển nhượng trước thời hạn hay không?

TRẢ LỜI:

Nhà ở thương mại vay gói 30,000 tỷ đồng được hiểu là một trường hợp người mua vay ngân hàng một phần tiền để thanh toán cho chủ đầu tư, theo đó, người mua phải thế chấp mà thường là sẽ thế chấp chính nhà ở là đối tượng mua bán đó để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng.

Vì vậy, ngân hàng sẽ giữ bản hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua – cũng là người vay tại ngân hàng. Người mua sẽ trả trực tiếp cho chủ đầu tư một phần tiền mua, phần còn lại, ngân hàng sẽ trực tiếp chuyển tiền thanh toán cho chủ đầu tư, và người mua – người vay sẽ trả lại cho ngân hàng dần dần theo tháng cả gốc và lãi số tiền vay – tiền thanh toán mua nhà đó.

Như vậy, ngân hàng sẽ thay cho người mua thực hiện nghĩa vụ tài chính với bên chủ đầu tư – nghĩa vụ thanh toán tiền mua cho chủ đầu tư. Còn người mua thì trả góp cho ngân hàng hàng tháng.

Vì vậy, chừng nào người mua còn chưa giải chấp được nhà ở hình thành trong tương lai thì không thể chuyển nhượng được cho bên thứ ba, trừ trường hợp ký hợp đồng ba bên với ngân hàng và ngân hàng chấp thuận cho việc đó.

Thực tế thì chưa có ngân hàng nào đồng ý với phương án này, mà thường thì bên bán – là người mua trong giao dịch đầu tiên với chủ đầu tư, và là người vay với ngân hàng, và bên mua lại – bên thứ ba sẽ ký hợp đồng đặt cọc, bên thứ ba sẽ chuyển cho bên bán số tiền đặt cọc bằng số tiền mà bên bán nợ ngân hàng để bên bán hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, giải chấp tài sản bảo đảm, nhận lại bản gốc Hợp đồng mua bán, lúc ấy, hai bên mới có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng. Hay nói cách khác, chừng nào người vay còn chưa giải chấp được tài sản đảm bảo thì chừng đó còn chưa chuyển nhượng được.

Câu hỏi: Việc thực hiện sang tên bằng giấy tờ viết tay, kèm theo cả di chúc của người bán đối với người mua có phải chiêu lách luật để chuyển nhượng 2 loại hình nhà ở nêu trên? Có rủi ro gì không?

TRẢ LỜI:

Đã gọi là lách, lách luật thì rủi ro là đương nhiên có. Rủi ro lớn nhất là giao dịch vô hiệu.

Nhà ở là một loại tài sản mà nhà nước quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Và mọi giao dịch có liên quan đều phải được công chứng.

Thế nên, giấy tờ viết tay là vô hiệu về mặt hình thức.

Khi giao dịch vô hiệu thì không có giá trị thực thi trên thực tế. Đặc biệt khi xảy ra tranh chấp, thì bên nhận chuyển quyền – thông qua hợp đồng chuyển nhượng viết tay, di chúc viết tay sẽ không được pháp luật bảo vệ.