Thưa ông, nhìn từ các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, ông nghĩ sao về tình trạng khách hàng thường chịu thua thiệt trước chủ đầu tư?
Trong tranh chấp với một đơn vị, tổ chức, các cá nhân có thể gặp phải điều kiện bất lợi, điều này cũng dễ hiểu. Với các giao dịch bất động sản hợp đồng, thành phần rất quan trọng là bản hợp đồng – căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà.
Ở Việt Nam, chủ đầu tư (bên bán) là bên nắm lợi thế khi soạn hợp đồng. Ít có khả năng khách hàng, người mua nhỏ lẻ có thể sửa các điều khoản hợp đồng. Mặc dù các điều khoản này được soạn thảo dựa trên các văn bản như Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định hướng dẫn thi hành, nhưng các chi tiết cụ thể thì chủ đầu tư áp đặt. Do đó, khi có tranh chấp hoặc người mua nhà muốn khiếu nại, thì thế yếu thường thuộc về người mua.
Chẳng hạn, Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người mua. Nhưng nếu chủ đầu tư đưa vào hợp đồng điều khoản về thời hạn bàn giao giấy chứng nhận dài, thậm chí ghi chung chung không rõ ràng, thì chắc chắn khách hàng sẽ gặp khó khăn.
Ông có thể cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế, hợp đồng mua bán bất động sản được xây dựng như thế nào? Họ sử dụng hợp đồng mẫu hay hợp đồng do hai bên mua bán cùng thương lượng?
Gần đây, tôi có tham gia giao dịch bất động sản ở Úc. Tôi thấy rằng, người mua nhà ở Úc rất yên tâm vì Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà tại quốc gia này đã xây dựng bộ hợp đồng mẫu rất chuẩn. Chủ đầu tư và người mua chỉ cần sử dụng hợp đồng mẫu đó để ký kết hợp đồng. Nó bảo vệ quyền lợi của cả chủ đầu tư và người mua. Nếu có xảy ra tranh chấp, cả hai bên đều dễ giải quyết.
Về việc sử dụng hợp đồng mẫu hay hợp đồng thương lượng, theo tôi, nếu có thể ban hành hợp đồng mẫu quy định chi tiết quyền lợi của các hai bên là tốt nhất.
Nhưng thưa ông, chúng ta vẫn đang có hợp đồng mẫu?
Đúng là như vậy. Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định một loạt các hợp đồng mẫu như hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản…
Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng này chỉ mang tính chất tham khảo. Điều 7, Nghị định 76 nêu rõ, hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu.
Quy định trên yêu cầu hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như tên, địa chỉ của các bên; thông tin về bất động sản như giá, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao và nhận; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng… Những nội dung này được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận, nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
Mặc dù vậy, đây chỉ là nội dung hết sức căn bản, chưa đủ bao quát hết các vấn đề quan trọng dễ nảy sinh tranh chấp. Thực tế, chúng ta nhiều lần ban hành hợp đồng mẫu, nhưng đều không thực hiện được do các quy định luật pháp chưa nhất quán, các chính sách về tín dụng ngân hàng, bảo lãnh thế chấp thay đổi quá nhanh. Các hợp đồng mẫu chưa được nghiên cứu thấu đáo, vừa ban hành ra đã lạc hậu.
Tôi cho rằng, với sự phát triển của thị trường bất động sản và các văn bản tương đối đầy đủ như hiện nay, rất cần nghiên cứu và ban hành hợp đồng mẫu chuẩn và có tính bắt buộc. Trong đó cần có ý kiến của khách hàng hoặc tổ chức đại diện cho khách hàng như các hiệp hội, cũng như ý kiến của chủ đầu tư để hài hòa lợi ích các bên. Các hợp đồng mẫu cần quy định chi tiết quyền lợi của chủ đầu tư và người mua nhà một cách công bằng, từ đó sẽ hạn chế rủi ro, tranh chấp.
