Nhận lời mời của ban biên tập kênh InfoTV, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi về những quy định pháp lý về thế chấp dự án tại ngân hàng,
Mời Quý vị xem nội dung tại đây:
Câu hỏi: Mới đây, TP.HCM đã công khai 77 dự án thế chấp ngân hàng và Hà Nội ngay sau đó cũng đã đưa ra một danh sách bao gồm 34 dự án đang đăng ký thế chấp. Từ những sai phạm gây ảnh hưởng đến người mua của một số dự án gần đây, thì động thái công khai những dự án đang thế chấp ngân hàng này không khỏi khiến người dân lo lắng.
Ở góc độ pháp luật, xin ông cho biết, pháp luật quy định như thế nào, có cho phép hay không cho phép việc bán các dự án đang được thế chấp ngân hàng?
TRẢ LỜI:
Ở góc độ pháp luật, khi một tài sản đang là đối tượng của một giao dịch thế chấp, thì chủ sở hữu của tài sản đó không được thực hiện một trong các hình thức của quyền định đoạt là bán tài sản đó, vì trong thời hạn thế chấp, tài sản đó được đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu, cụ thể là nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay. Trong hợp đồng thế chấp bao giờ cũng có quy định rất rõ ràng về việc xử lý tài sản thế chấp, mà phổ biến nhất là bên nhận thế chấp sẽ kê biên, phát mại (bán đấu giá) tài sản thế chấp để thu hồi khoản tiền đã cho vay. Vì vậy, tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp đang còn hiệu lực, nghĩa là chưa được giải chấp, thì không thể là đối tượng của bất kỳ giao dịch nào, trong đó có giao dịch bán – mua.
Đối với các dự án xây dựng, quyền thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng đã được Luật Nhà ở năm 2014 cho phép như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó” (khoản 1 điều 147). Như vậy, việc thế chấp là bình thường. Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án mà có nhu cầu huy động vốn để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật, hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, khi thực hiện đúng các quy trình trên thì chuyện thế chấp dự án không có gì là nghiêm trọng.
Tuy nhiên, nếu chưa thực hiện việc giải chấp dự án, mà vẫn tiến hành huy động vốn bằng việc bán nhà ở hình thành trong tương lai thì giao dịch huy động vốn về sau đó là trái pháp luật.
Câu hỏi: Xin ông cho biết là có sự khác nhau, sửa đổi gì giữa Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản xung quanh việc thế chấp và bán tài sản dự án thế chấp so với luật cũ hay không ạ? Nếu có thì việc này có gây ra khó khăn gì hay không?
TRẢ LỜI:
Có sự khác nhau trong quy định về thế chấp tài sản và bán tài sản thế chấp giữa Luật cũ và Luật mới. Cụ thể như sau:
Điểm nổi bật của Luật mới về vấn đề này chính là Luật mới cho phép Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Bản thân quy định thì không gây ra khó khăn gì cả, tuy nhiên, thực tế thực hiện của chủ đầu tư không đúng trình tự nên mới gây ra hiện tượng dự án đang thế chấp ở một ngân hàng, nhưng lại vẫn huy động vốn bằng việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nên tôi cho rằng, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định về việc thế chấp và bán tài sản thế chấp – chỉ bán sau khi đã giải chấp tài sản định bán, thực hiện đúng trình tự, thủ tục do Luật định thì đây là một quy định có lợi cho chủ đầu tư, cũng có lợi cho thị trường bất động sản, đẩy nhanh được tiến độ xây dựng dự án.
Câu hỏi: Việc thế chấp dự án có thực sự là sẽ mang lại rủi ro đáng lo ngại cho người mua hay không, thưa ông?
TRẢ LỜI:
Theo suy nghĩ của tôi thì bản thân việc thế chấp dự án là một quyền của chủ đầu tư dự án, được Luật cho phép. Chỉ khi chủ đầu tư không tuân thủ đúng trình tự thủ tục bán tài sản thế chấp thì mới khiến cho người mua bị rủi ro.
Luật Nhà ở quy định rất rõ rằng trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, hoặc là chủ đầu tư phải công khai rõ với người mua về tình trạng của căn hộ hoặc nhà ở mà người mua sẽ mua đang trong tình trạng thế chấp để người mua biết và chấp nhận trước rủi ro có thể xảy ra hoặc sẽ bàn với chủ đầu tư về tiến độ thanh toán để giảm thiểu cho người mua, hoặc chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ hoặc nhà ở định bán đó trước khi tiến hành giao dịch bán cho người mua. Làm như vậy thì rủi ro của việc thế chấp dự án sẽ được hạn chế tối đa.
Câu hỏi 4: Có một thực tế là đa phần các chủ đầu tư đều cần đến vốn từ ngân hàng để phát triển dự án và không loại trừ khả năng phần lớn trong số đó đã thế chấp dự án để có được nguồn vốn này. Thế nhưng chỉ có hơn 100 trong số hàng nghìn dự án đang được phát triển tại Hà Nội và T.P HCM được công khai trong 2 danh sách vừa qua. Và cơ quan chức năng cho biết rằng, họ công bố dựa trên số lượng đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Vậy phải chăng pháp luật chưa có quy định về việc đăng ký thông tin bắt buộc đối với các dự án thế chấp ngân hàng, hay đã có nhưng không được thực hiện nghiêm túc thưa ông?
TRẢ LỜI:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì thế chấp tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một loại giao dịch bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Do vậy, ngay sau khi công chứng giao dịch thế chấp, các bên trong giao dịch thế chấp, mà thường là bên nhận thế chấp sẽ chủ động tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu các bên trong giao dịch không thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm, là đã chưa thực hiện hết các quy định của pháp luật liên quan đến một giao dịch thuộc đối tượng giao dịch bảo đảm.
Câu hỏi: Việc công bố danh sách dự án đang thế chấp ngân hàng là cần thiết để giúp minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cách làm hiện nay lại chưa thực sự đúng.
Quan điểm của ông thì như thế nào?
TRẢ LỜI:
Nghị định của Chính phủ quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định rằng “Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tìm hiểu”. Như vậy, theo ý kiến của tôi thì việc các Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm công khai thông tin các giao dịch thế chấp là có căn cứ và là cần thiết. Hành động này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh thời gian vừa qua đã xảy ra những vụ việc ngân hàng xiết nợ chủ đầu tư bằng việc phong tỏa tòa nhà mà trong đó hàng trăm hộ cư dân đã sinh sống ổn định hàng vài năm chỉ vì chủ đầu tư đã thế chấp dự án đó và không trả nợ đúng hạn, các cư dân sử dụng căn hộ mua mấy năm mà vẫn không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Tuy nhiên, hành động công khai thông tin về các dự án thế chấp ngân hàng của các Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm trong những ngày qua cũng gặp phải nhiều ý kiến khác nhau, trong đó có những ý kiến không đồng tình và cho rằng việc công khai thông tin như vừa rồi là chưa đến nơi đến chốn, thông tin chưa đầy đủ, gây hoang mang cho những người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
Vì vậy, tôi cho rằng việc công khai thông tin về các giao dịch thế chấp các dự án là cần thiết, tuy nhiên, trong các thông tin công bố, cần phải nêu rõ mục đích thế chấp dự án của chủ đầu tư. Như thế mới công bằng cho các chủ đầu tư, đặc biệt là với những dự án được thế chấp để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho chính dự án đó. Việc được ngân hàng bảo lãnh cho một dự án là yêu cầu bắt buộc của pháp luật. Những dự án được ngân hàng bảo lãnh là có lợi cho người mua, bởi nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ với người mua, thì ngân hàng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của người bảo lãnh. Mục đích thế chấp trong trường hợp này khác với mục đích thế chấp dự án để vay vốn, nhất là trong trường hợp vay vốn lại không nhằm phục vụ cho việc thực hiện dự án đó. Mặt khác, tình trạng giải chấp, có thể là giải chấp từng phần tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nếu đã được cập nhật trong hồ sơ lưu trữ giao dịch bảo đảm thì những thông tin này cũng cần phải được công khai đầy đủ và chính xác.
Còn về phía người mua, thì nên yêu cầu chủ đầu tư nói rõ tình trạng thế chấp của dự án, nên yêu cầu xem văn bản giải chấp liên quan đến nhà ở mà mình định mua hoặc văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép bán tài sản đang thế chấp.
