Tôi có mua một ngôi nhà trên diện tích đất 50 m2, nhưng việc mua bán hai bên chỉ làm giấy viết tay. Nay tôi muốn đề nghị cấp sổ đỏ thì có được không?
Nguyễn Quang Hà (Hà Nội)
Bạn Hà thân mến! Vấn đề bạn hỏi, thạc sĩ, luật sư Nguyễn Thanh Hà (Chủ tịch Công ty Luật SBLAW- Hà Nội ) trả lời như sau:
Vì bạn không nói rõ thời điểm mua nhà và quá trình sử dụng cũng như việc làm nghĩa vụ thuế với Nhà nước ra sao, do đó vấn đề bạn hỏi phải căn cứ vào trường hợp cụ thể.
Thứ nhất: Căn cứ khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013 thì: Nếu bạn mua nhà trước ngày 01.7.2004 và đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01.7. 2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ 2: Nếu bạn mua sau thời điểm 01.7.2004, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực. Cụ thể: Điều 450 Bộ luật dân sự quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Như vậy trong trường hợp này, việc mua nhà chỉ có giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực là trái với quy định của pháp luật do không tuân thủ về mặt hình thức và không thể được cấp sổ đỏ.
Để được cấp sổ đỏ, bạn cần liên hệ lại với chủ sở hữu cũ để tiến hành lại giao dịch có công chứng chứng thực thì mới đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Một điều lưu ý là khi có tranh chấp thì hợp đồng mua bán không tuân thủ quy định về công chứng và chứng thực sẽ bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
