Câu hỏi:
Tôi có mua một lô đất của bà M trước thời điểm bà M cầm cố cho ngân hàng. Vậy xin hỏi luật sư tôi có quyền sở hữu lô đất mà tôi đã mua có hợp đồng mua bán do xã phường chứng thực không?
Luật sư trả lời:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi.
Liên quan đến thắc mắc của bạn, tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật khi tuân theo các quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015.
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực pháp luật khi nó thỏa mãn các yếu tố về chủ thể, nội dung, mục đích, hình thức của giao dịch.
+ Chủ thể: Chủ thể phải là người có năng lực hành vi dân sự và theo quy định của Điều 168 Luật Đất đai 2013 người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện thì mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Nếu như trong trường hợp này mà người tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại có quyền thì trường hợp này là sai chủ thể và giao dịch này sẽ bị vô hiệu. Nếu giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên kia có nghĩa vụ trả lại cho anh tiền còn anh có nghĩa vụ trả lại đất.
Tuy nhiên, bạn có nêu là người này sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người kia vẫn có thể cầm cố tại ngân hàng. Như vậy, có thể thấy chủ sở hữu hoàn toàn đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật tức là giao dịch này không vi phạm vào các quy định mà pháp luật cấm, không được làm như là không được mua bán trái phép chất ma túy, hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài…
+ Hình thức của giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật. Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
+ Ý chí của chủ thể là phải tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, hay cưỡng ép khi xác lập giao dịch.
- Từ những phân tích trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã được công chứng và thực hiện trước khi người kia thực hiện cầm cố quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Như vậy, hợp đồng này của anh có hiệu lực pháp luật trên thực tế. Khi người kia làm như vậy là sai và ngân hàng cũng sai vì khi nhận cầm cố quyền sử dụng đất ngân hàng không thực hiện xác minh tài sản cầm cố thế chấp.
Trong trường hợp này bạn có thể làm thủ tục kiện đòi tài sản với bên kia để đảm bảo quyền lợi cho mình vì hợp đồng này có hiệu lực pháp luật trên thực tế.
