Câu hỏi: Tôi ở Hà Nội. Tôi đang muốn mua một căn nhà chung cư của một người bạn giá 1,5 tỷ. Tuy nhiên căn nhà đó là bạn tôi vay trả góp của ngân hàng hiện vẫn nợ ngân hàng 1 tỷ. Và tôi hiện chỉ có 1 tỷ và thiếu 500 triệu so với giá bán nhà vì vậy chúng tôi muốn thỏa thuận để có thể tận dụng nguồn vốn vay ngân hàng đó tức là để tôi nợ ngân hàng 500 triệu và anh bạn tôi nợ ngân hàng 500 triệu tức là vẫn giữ nguyên 1 tỷ hiện đang nợ ngân hàng. Xin hỏi: Căn nhà hiện đang mua trả góp như vậy có được phép mua bán không? Và chúng tôi muốn thỏa thuận về tiền vay ngân hàng như vậy có đúng luật không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về vấn đề có được mua bán nhà chung cư đang trả góp không
Căn cứ theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó”.
Như vậy bên mua nhà chung cư chỉ được thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư đang trả góp khi đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy trong trường hợp này nếu muốn thực hiện hợp đồng mua bán này các bạn cần có sự đồng ý của bên thứ 3 tức là bên ngân hàng.
Thứ hai, đối với việc hai bạn muốn thỏa thuận để mỗi người nợ ngân hàng 500 triệu trong 1 tỷ mà anh bạn kia đã vay thì theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 370. Chuyển giao nghĩa vụ
1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.
2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ”.
Như vậy chỉ khi được ngân hàng đồng ý thì hai bạn mới có thể thỏa thuận để mỗi người nợ ngân hàng 500 triệu như ý muốn của hai bạn. Nếu được ngân hàng đồng ý thì trong trường hợp này bạn sẽ phải làm hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ giữa ba bên gồm bạn, bạn của bạn và ngân hàng.
