Thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng.
Quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao nhà, … nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.
Điều 405 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng theo mẫu như sau:
“1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.
Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.
Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, theo với quy định trên, nếu chủ đầu tư xây dựng hợp đồng có những điều khoản có lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại trừ cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu.
Tuy nhiên, thực tế, không phải người mua nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường “vận dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó”.
Một vấn đề đáng quan tâm khác liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, đó là việc nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công, … Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 – 50 năm).
Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo.
Đương nhiên, để hấp dẫn khách hàng, nhiều chủ đầu tư các dự án kiểu này đều có những “bẫy pháp lý” trong các điều khoản của hợp đồng khiến cho người mua nhà sau khi ký kết, chuyển tiền, về ở mới “ngộ ra”.
Dựa trên những tranh chấp thường thấy giữa chủ đầu tư và người mua nhà, dưới đây là một số điểm cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà ở mà người mua nhà cần biết:
Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở, thì một trong những điểm mấu chốt cần lưu ý là hình thức của Hợp đồng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở cần phải công chứng. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
Thứ hai, thời gian giao nhận nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư
Đây là một trong những mục quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà mà người mua nhà phải quan tâm. Điều này giúp họ kiểm soát được việc chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không, từ đó có cơ sở để quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư nếu như không thực hiện đúng tiến độ bàn giao như trong hợp đồng.
Thông tin về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu không giao nhà đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải minh bạch. Bởi vì trong trường hợp người mua nhà không được giao nhà thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.
Thứ ba, lưu ý về giá trị hợp đồng
Người mua nhà cần xem xét giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Cần rõ ràng những khoản chi phí ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau. Có những trường hợp do người mua không chú ý khoản mục này từ lúc kí kết hợp đồng nên khi nhận bàn giao, chủ đầu tư yêu cầu người mua kí thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lí dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.
Thứ tư, về điều khoản về thanh toán, phí phạt
Trong điều khoản này, người mua nhà cần chú ý đến thời gian và phương thức thanh toán, mức phí phạt nếu thanh toán trễ. Tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hoặc sai phương thức dẫn đến việc phát sinh mức phí không cần thiết.
Thứ năm, thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại
Như tôi đã trình bày ở trên, nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công, …Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 – 50 năm). Như vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp rõ những thông tin này trước khi quyết định mua căn hộ.
Ngoài những điều khoản trên trong hợp đồng mua bán nhà, người mua nhà cũng cần xem xét bên đứng ra kí kết hợp đồng có hợp pháp hay không bởi nếu không thận trọng, hợp đồng ký sẽ không có hiệu lực và ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.
Tóm lại, trước khi người mua nhà đặt bút ký vào bất cứ văn bản nào thì ngoài việc đọc kỹ người mua nhà cũng nên tìm hiểu về tính pháp lý của văn bản đó để tránh rủi ro và tranh chấp sau này.
