Câu hỏi: Tôi có thuê một căn nhà để kinh doanh quán café, thời hạn hợp đồng là một năm. Tôi đã tiến hành sửa chữa, cải tạo căn nhà ấy để phục vụ hoạt động kinh doanh của mình. Tuy vậy, sau khoảng 5 tháng thì chủ nhà bất ngờ đòi lại nhà đang cho tôi thuê mà không có lý do. Điều này đã làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bình thường của tôi. Xin hỏi liệu tôi có được bồi thường chi phí sửa chữa căn nhà đó không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Do bên cho thuê nhà trong trường hợp của bạn đã chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng nên đã vi phạm các quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà. Do đó, theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì bên cho thuê nhà phải bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.
Ngoài ra, căn cứ theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì:
“1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”.
Theo đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà của bên cho thuê đã làm ảnh hưởng đến công việc kinh doanh quán café của bạn, do đó bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do làm ảnh hưởng đến lợi ích của bạn trong trường hợp này.
Về vấn đề xác định thiệt hại, Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 589. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:
1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.
2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
4. Thiệt hại khác do luật quy định”.
Do pháp luật không quy định cụ thể về mức bồi thường thiệt hại nên bạn và bên cho thuê nhà có thể thỏa thuận với nhau. Nếu bạn cảm thấy mức bồi thường không thỏa đáng thì có thể nhờ sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền.
