Câu hỏi: Tôi muốn sang tên ông nội tôi trong giấy chứng nhận quyền sử đất sang qua tên tôi bằng hình thức tặng cho. Do quan hệ gia đình lộn xộn nên bộ phận địa chính yêu cầu nộp giấy xác minh quan hệ nuôi con nuôi giữa bố tôi và ông nội tôi, nếu không có giấy xác minh mối quan hệ giữa hai người thì tôi phải nộp lệ phí 10% số giá trị tài sản trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do hồi đó có ít hiểu biết về pháp luật, nên ông tôi chỉ nhận nuôi bố tôi trên thực tế tới giờ mà không có giấy chứng minh mối quan hệ nuôi con nuôi giữa bố tôi và ông nội tôi. Vậy tư vấn giúp tôi: Tôi nên làm gì để có chứng cứ xác minh là bố tôi được ông nội tôi nhận nuôi?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc xác nhận bố bạn là con nuôi của ông nội bạn:
Theo quy định của pháp luật, thời điểm phát sinh việc nuôi con nuôi là kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tại Điều 23 Nghị định 19/2011/NĐ-CP hướng dẫn luật nuôi con nuôi 2010 quy định về Đăng ký việc nuôi con nuôi thực tế:
“1. Việc nuôi con nuôi đã phát sinh trên thực tế giữa công dân Việt Nam với nhau mà chưa đăng ký trước ngày 01 tháng 01 năm 2011, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nuôi con nuôi, thì được đăng ký kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2011 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2015 tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú của cha mẹ nuôi và con nuôi”.
Tại Điều 50 Luật nuôi con nuôi 2010 quy định Điều khoản chuyển tiếp:
“1. Việc nuôi con nuôi giữa công dân Việt Nam với nhau trước ngày Luật này có hiệu lực mà chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được đăng ký trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:
- a) Các bên có đủ điều kiện về nuôi con nuôi theo quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ nuôi con nuôi;
- b) Đến thời điểm Luật này có hiệu lực, quan hệ cha, mẹ và con vẫn đang tồn tại và cả hai bên còn sống;
- c) Giữa cha mẹ nuôi và con nuôi có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục nhau như cha mẹ và con.
- Sau khi được đăng ký, quan hệ nuôi con nuôi quy định tại khoản 1 Điều này có giá trị pháp lý kể từ thời điểm phát sinh quan hệ nuôi con nuôi.
- Chính phủ quy định chi tiết thủ tục đăng ký nuôi con nuôi quy định tại Điều này, bảo đảm thuận lợi và phù hợp với điều kiện thực tế của nhân dân ở các vùng, miền”.
Theo quy định trên, việc nuôi con nuôi phát sinh trước ngày 01/01/2011 thì được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 05 năm kể từ ngày 01/01/2011 để có căn cứ xác định việc nuôi con nuôi. Khi đã được pháp luật công nhận việc nuôi con nuôi thì hai bên trong quan hệ nuôi sẽ có các quyền lợi và nghĩa vụ đối với nhau theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền thừa kế di sản của nhau.
Như vậy, trong trường hợp của bạn bố bạn không thực hiện việc đăng ký nuôi con nuôi theo quy định nên quan hệ bố nuôi-con nuôi không được pháp luật bảo vệ.
Thứ hai, quy định về nộp thuế, lệ phí khi tặng cho quyền sử dụng đất:
Quy định về điều kiện thực hiện chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định, ông nội bạn có thể chuyển quyền sử dụng đất cho bạn dưới hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện bao gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân (thuế suất khác nhau đối với hai loại hợp đồng)
– Lệ phí trước bạ 0,5 % trên giá trị quyền sử dụng đất
– Phí địa chính
– Lệ phí công chứng (theo khoản 1 điều 3 thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch, lệ phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.)
Thuế thu nhập cá nhân:
Đối với hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất thì thuế suất để tính khoản thuế này là 10% trên thu nhập tính thuế. (Theo quy định tại điều 25 nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.)
Trường hợp không phát sinh mối quan hệ giữa bố – con hoặc ông nội – cháu nội vì quan hệ nuôi con nuôi không có hiệu lực thì nếu nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất bạn hoặc ông bạn sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nêu trên. Còn nếu chứng minh được quan hệ thì mới được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Lệ phí trước bạ
Pháp luật quy định lệ phí được tính 5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá do UBND tỉnh quy định. Bạn chỉ được miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp tặng cho giữa những người có quan hệ mật thiết, cụ thể theo khoản 10 Điều 5 Thông tư số 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tóm lại trong trường hợp này việc nhận nuôi con nuôi giữa ông nội và bố bạn không được đăng ký theo quy định pháp luật. Do vậy không có căn cứ nào khác chứng minh được mối quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bạn và ông là cháu nội – ông nội. Vậy nên bạn sẽ không được miễn các loại thuế, lệ phí có liên quan.
