Câu hỏi: Mình là Hòa, ở Hà Nội. Mình có mua nhà thông qua một người bạn làm trực tiếp tại Công ty bất động sản. Để được hưởng chương trình ưu đãi cho người trong công ty thì bạn mình sẽ đứng tên trên HĐMB nhà. Sau đó 1 năm thì sẽ chuyển nhượng lại căn hộ này cho mình. Cho mình hỏi:
1. Mình đưa tiền cho bạn mình để đứng tên hộ trên HĐMB nhà thì làm thế nào đảm bảo rằng việc bạn mình sẽ không phủ nhận chuyện mình đã thanh toán tiền mua nhà.
2. Nếu sau này giá cao hơn thì có cách nào đảm bảo rằng bạn mình vẫn sẽ chuyển nhượng lại căn hộ cho mình mà không bán lại cho người khác?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Theo quy định trên, nhà ở để tham gia giao dịch phải đảm bảo được các điều kiện trên.
Theo như bạn trình bày, bạn muốn mua căn hộ chung cư thông qua công ty bất động sản. Bạn có người bạn làm việc trong công ty bất động sản này, có 1 số chế độ ưu đãi đối với người trong công ty bất động sản nên bạn muốn nhờ người bạn của bạn đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà ở tuy nhiên bạn đang lo lắng vấn đề bạn bị xù hoặc sau này nếu giá nhà tăng thì người bạn đó không bán cho bạn nữa?
Bạn lưu ý, nếu đây là các chế độ ưu đãi dành cho nhân viên làm trong công ty bất động sản thì chỉ có người trong công ty được hưởng chế độ ưu đãi này. Do đó, khi bạn muốn mua căn hộ này thì bạn vẫn để người bạn của bạn đứng ra thực hiện thủ tục mua bán với chủ đầu tư.
Về phía bạn, bạn và người bạn của bạn làm hợp đồng đặt cọc, trong đó thể hiện nội dung bạn đặt cọc tiền cho bạn của bạn, bạn của bạn cam kết sẽ bán nhà cho bạn vào thời điểm nào, trong đó nêu rõ giá trị căn hộ là bao nhiêu tiền, bạn của bạn cam kết kể cả khi giá tăng vẫn sẽ bán với giá hai bên đã thỏa thuận. Đồng thời nêu rõ trách nhiệm nếu 01 trong 02 bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải trả cho bên kia số tiền đặt cọc và chịu phạt vi phạm hợp đồng. Việc phạt vi phạm hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận với nhau, có thể thỏa thuận gấp 3 lần hay 5 lần, … số tiền đặt cọc.
Đồng thời, nếu trong khoảng thời gian chưa được chuyển nhượng nhà ở mà bạn vẫn sinh hoạt tại ngôi nhà này thì bạn yêu cầu người mua nhà làm hợp đồng ủy quyền cho bạn, nội dung hợp đồng ủy quyền là ủy quyền cho bạn quản lý, sử dụng ngôi nhà trong thời hạn hợp lý.
Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hưởng các quyền lợi liên quan, bạn của bạn chuyển nhượng căn hộ cho bạn, khi đó hai bên tới Văn phòng công chứng/Phòng công chứng Nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, sau đó bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
