Câu hỏi: Nhà bên cạnh nhà tôi đang xây dựng, họ có trổ hai cửa sổ nhìn xuống sân nhà tôi. Tuy nhiên nhà của họ và nhà của tôi là nhà sát vách, xây ngăn cách bởi 1 bức tường nên vì lý do riêng tư và đảm bảo an toàn, nhà chúng tôi đã yêu cầu họ không làm thế và bít hai cửa sổ này lại nhưng họ nhất định không chịu. Xin cho tôi hỏi: Hành vi trổ cửa sổ của họ có vi phạm luật xây dựng không? Chúng tôi phải làm như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”.
Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:
“8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình”.
Theo quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD chỉ thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:
Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:
“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m”.
Cũng theo điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12:
“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.
Mặt khác, theo mục 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 Về nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.
Như vậy, do nhà của bạn và nhà hàng xóm là nhà sát vách, ranh giới đất giữa hai nhà chỉ là một bức tường chung nên họ không được phép trổ cửa sổ sang bên nhà bạn. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.
