Câu hỏi: Xin chào luật sư! Em là sinh viên năm cuối, nhưng được ra trường trước thời hạn. Vì vậy, em muốn chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ giá 2 triệu đồng trước thời hạn 1 tháng. Thời điểm thuê em có cọc 500 ngàn đồng. Vậy nếu bây giờ em trả nhà trước thời hạn thì có được trả lại tiền cọc không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Như vậy, bạn phải xem lại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và bên cho thuê xem có điều khoản nào quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không và hậu quả khi chấm dứt hợp đồng là gì. Nếu có thỏa thuận rằng bạn sẽ mất tiền cọc nếu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bạn sẽ không lấy lại được tiền cọc, bởi đó là do bạn vi phạm hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận gì thì bạn có thể nhận lại được tiền đặt cọc nếu như bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo những căn cứ về đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 3, 4 điều 131 Luật nhà ở năm 2014.
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Khi giải quyết tranh chấp đặt cọc, trước hết phải xem việc đặt cọc đó có bị vô hiệu không.
2. Giải quyết Hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về phạt cọc.
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a)Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không đực thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.
“Điều 328.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
