Luật kinh doanh Bất động sản 2014 ra đời thay thế luật Kinh doanh Bất động sản 2006, đã đưa ra một khái niệm mới là Bất động sản hình thành trong tương lai, cụ thể Điều 5 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh”.
Trong thực tiễn cuộc sống hiện đại, việc mua bán bất động sản từ một dự án đầu tư đã trở nên quen thuộc hơn đối với người tiêu dùng vì tính lâu dài, tiết kiệm của nó. Vậy, hãy cùng SB Law tìm hiểu về chế định về Kinh doanh Bất động sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS):
Thứ nhất, về chủ thể kinh doanh BĐS: Là chủ đầu tư dự án
Theo quy định tại Điều 54 Luật KDBĐS:
“Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
- Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Thứ hai, Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Theo đó, dựa trên chủ thể kinh doanh là chủ đầu tư thì các BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào KD phải đáp ứng các yêu cầu về tính pháp lý trong việc thực hiện dự án đầu tư, như hồ sơ dự án, bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng,….
Ngoài yêu cầu trên, thì BĐS hình thành trong tương lai cũng phải đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tại điều 9 Luật KDBĐS:
“Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Thứ ba, về tiến độ thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai:
Điều 57 Luật KDBĐS quy định:
“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”
Như vậy, theo quy định trên, các lần thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai có thể được thực hiện nhiều lần trước khi bàn giao nhà, nhưng giá trị thanh toán mỗi lần phải tuân theo quy định pháp luật như sau:
+ Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu;
+ Tổng số không quá 70% đối với các lần tiếp theo;
+ Nếu bên mua chưa được cấp GCN quyền SDĐ thì không được quá 95% giá trị hợp đồng.
Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai, căn cứ quy định tại Điều 58 Luật KDBĐS, các quyền và nghĩa vụ đặc trưng của các bên tham gia giao dịch mua, bán bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Thứ năm, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai:
Theo Điều 59 luật KDBĐS:
“Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai bao gồm các điều kiện sau:
“1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.”
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và mẫu văn bản chuyển nhượng được hướng dẫn bởi Điều 33, Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Tóm tắt sơ bộ về trình tự, thủ tục như sau:
+ Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ thống nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung được quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD
+ Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:
- Trong trường hợp nếu bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực.
- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên thỏa thuận.
+ Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng:
+ Về cấp giấy chứng nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
