Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi có câu hỏi: tôi được bạn giới thiệu về dự án xây nhà chung cư giá rẻ, hình thành trong tương lai, hiện nay dự án chưa hình thành, chủ đầu tư (quen với bạn tôi) giới thiệu và mời chào tôi mua căn hộ trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn, và tôi sẽ được quyền ưu tiên mua căn hộ này khi nó hoàn thành. Cho hỏi Luật sư, tôi có nên đồng ý giao kết hợp đồng góp vốn cho dự án chung cư này để mua đất không, xin cảm ơn.
Trả lời: Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Mục đích chính của Hợp đồng góp vốn kêu gọi vốn đầu tư của chủ đầu tư để thực hiện hoạt đông kinh doanh.
Hợp đồng này thể hiện quyền sở hữu của bên góp vốn đối với một phần của dự án và khẳng định hình thức, giá trị của phần vốn góp đó.
Do vậy, với việc mục đích thật sự của bạn là mua bán nhà ở, do đó, hình thức mua qua hợp đồng góp vốn có thể chứa đựng những rủi ro pháp lý, bao gồm:
– Thường mang bất lợi cho khách hàng
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên với hợp đồng này thường các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Khi soạn sẵn như vậy thì thường một là các điều khoản rất lỏng lẻo, hai là các điều khoản này thường có lợi cho các công ty bất động sản. Một khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng hoàn toàn bất lợi
– Khuôn khổ pháp lý chưa đầy đủ
Khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở. Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán đất nền dự án về bản chất là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, bị mất trắng vốn mà không thể ngờ tới.
– Có khả năng mất trắng tiền đã góp vào chủ đầu tư
Khi mua đất nền chưa có sổ, các chủ đầu từ sẽ cho khách hàng thanh toán theo từng đợt, sau khoảng thời gian 18 tháng hoặc 24 tháng có sổ mới đưa cho khách hàng, thường mỗi đợt đóng như vậy khách hàng chỉ lấy phiếu thu chứ không phải là hóa đơn của của chủ đầu tư. Đây như một hành vi huy động vốn của chủ đầu tư. Thậm chí đã có rất nhiều trường hợp khách hàng mua đất nền dự án theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị mất trắng vốn vì mua trúng phải dự án lừa đảo.
– Không quy định nhiều về trách nhiệm của chủ đầu tư
Nó là một dạng hợp đồng hợp tác đầu tư nên sẽ theo dạng phân chia lợi nhuận là chính, do đó nếu có tranh chấp xảy ra toàn cũng xét theo hướng là bên chủ đầu tư chia lợi nhuận chứ không phải là bồi thường thiệt hại.
– Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu
Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ có khả năng vô hiệu.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và nếu là phải bồi thường thiệt hại bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn.
Để tránh rủi ro trong việc mua bán đất nền dự án theo phương thức nói trên, bạn nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín, có thương hiệu, nguồn lực tài chính dồi dào…
– Chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về bất động sản, liên hệ với các cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu, nắm bắt.Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc….
