Câu hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất. Bố mẹ tôi muốn bán đất sau khi đã làm xong hết giấy tờ mua bán và bên mua (A) đã đặt cọc số tiền là 100 triệu. Tuy nhiên, tôi không đồng ý nên trên hợp đồng chỉ có chữ ký của bố mẹ tôi. Vậy tôi muốn hỏi nếu tôi không đồng ý bán thì giao dịch này có hiệu lực không?
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn có bán một mảnh đất cho A, tuy nhiên khi làm thủ tục chuyển nhượng cần phải có chữ ký của những thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình bạn. Việc bạn có phải ký tên trong hợp đồng mua bán đất hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong GCNQSDĐ phần diện tích đất bố bạn đã bán. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân.
Trường hợp GCN đất ghi tên hộ gia đinh: Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Theo Giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC có hướng dẫn cách xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất như sau:
“- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.
Theo quy định trên, việc xác định thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ. Nếu tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà các thành viên trong sổ hộ khẩu gia đình bạn (gồm bố mẹ bạn và bạn) trùng khớp với thành viên trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những thành viên này được xác định là người có quyền đối với mảnh đất đó. Tức là bố mẹ bạn và bạn đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với mảnh đất.
Trường hợp bố mẹ bạn bán mảnh đất cho người khác thì phải được bạn ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của bạn cho bố mẹ để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp.
Nếu bố mẹ bạn tự ý bán mảnh đất cho A mà bạn không biết hoặc không đồng ý thì bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch giữa bố mẹ bạn và A vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Như vậy, khi có căn cứ để Tòa án tuyên giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn phải trả lại số tiền đã nhận từ A, đồng thời A sẽ phải trả lại các giấy tờ đã nhận từ gia đình bạn. Ngoài ra, nếu bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại.
