Thời gian gần đây, lợi dụng bất cập của chế định “đặt cọc” các “đầu nậu” bất động sản sử dụng phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh để chụp lợi.
Nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, gây rủi ro lớn cho khách hàng.
Nhiều ý kiến cho rằng tình trạng trên xuất phát do bất cập của các quy định pháp luật. Cụ thể, chế định “đặt cọc” tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” trong đó, có hành vi “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” nhưng Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về “đặt cọc” là điểm bất cập lớn.
Vậy, Luật sư có thể phân tích rõ hơn về những bất cập trên?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Việc đặt cọc khi mua nhà đất thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới chặt chẽ. Tuy nhiên, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”. Như vậy, việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, việc Bộ Luật Dân sự năm 2015 không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, các đối tượng đã bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.
Do đó, thiết nghĩ, cơ quan có thẩm quyền cần được quy định hành vi đặt cọc khi mua nhà đất, thậm chí nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới đảm bảo an toàn cho người mua.
