Phải làm gì khi người bán đất không giao đất?
Câu hỏi: Tôi là Hoa, ở Hà Nội. Tôi có giao dịch thông qua hợp đồng mua bán đất viết tay, nhưng người bán không thực hiện đúng như cam kết là giao đất cũng không trả lại tiền, vậy tôi nên làm thế nào?
Luật sư tư vấn:
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Giữa bạn và bên mua có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thông qua giấy viết tay. Vì bạn không nói rõ là đã thực hiện được từ 2/3 nghĩa vụ hay chưa cho nên chúng tôi hỗ trợ giải quyết theo 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nếu bạn đã chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay và có chứng cứ xác nhận.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó và bắt buộc đối tượng phải thực hiện cam kết trong hợp đồng hoặc phải đền bù dựa theo các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay đó.
Trường hợp 2: Ngược lại nếu bạn chưa chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó không được pháp luật công nhận. Bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.
