Quản lý môi giới bất động sản: Định danh môi giới để dẹp loạn thổi giá, gây sốt ảo bất động sản

Tổng kết về thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng cho biết, tính từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công thông qua môi giới.

Có thể nói, lực lượng môi giới đông đảo với chất lượng chuyên môn tốt, được đào tạo bài bản đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 – 2019, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh. Điều này được thể hiện qua lượng giao dịch thành công tính đến thời điểm tháng 10/2021 là 282.139 giao dịch, trong đó Hà Nội có 79.501 giao dịch thành công, TP. HCM có 85.074 giao dịch thành công.

Tuy nhiên, chất lượng chuyên môn của các sàn giao dịch bất động sản cũng đáng lo ngại. Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động còn lỏng lẻo, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản lách luật.

Cụ thể, điều kiện để các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới.

Chính việc đó dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh, làm ăn “chụp giật”. Họ không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn làm lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn sốt ảo để kiếm lợi.

Bên cạnh đó, theo Bộ này, pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhân môi giới có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của họ. 

Do đó, môi giới bất động sản hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu, có xu hướng ăn theo các sàn giao dịch bất động sản để lấy thông tin, làm cộng tác viên hoặc tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán, chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua.

Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm họ đã môi giới.

(Ảnh minh hoạ).

Cũng theo Bộ Xây dựng, quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ so với hậu quả khi xảy ra sai phạm (phạt tiền 10 – 50 triệu). Mức xử phạt này mới chỉ dừng lại ở mức độ răn đe dẫn đến việc người môi giới không coi trọng chứng chỉ môi giới.

Ngoài chuyện chất lượng các sàn, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng là bất cập đáng nói hiện nay, với minh chứng rõ nhất là cơn sốt đất trong quý II/2021 tại các địa bàn quanh khu vực Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng (Hà Nội). Khi quy hoạch còn chưa rõ, giá đất ở những khu vực ven sông đã được đội ngũ môi giới “bán trà đá” hay “xe ôm” đồng loạt “thổi” lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần chỉ trong vòng vài tuần của tháng 4/2021.

Thậm chí mới đây, theo báo cáo của Công an tỉnh Quảng Ninh, trên địa bàn TP Hạ Long có tới 30 sàn giao dịch và 80 doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không trong danh sách Sở Xây dựng quản lý.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung pháp luật kinh doanh bất động sản theo phương án các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới. Họ phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập.

SIẾT CHẶT QUẢN LÝ LÀM SAO CHO HỢP LÝ NHẤT

Bộ Xây dựng đánh giá, việc sửa đổi, bổ sung như trên sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, tính minh bạch cao, đồng thời phát huy được hết vai trò, chức năng của đội ngũ môi giới, nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của các cá nhân môi giới.

Các chuyên gia cũng cho rằng việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định này là cần thiết để hướng đến xây dựng thị trường minh bạch, chuyên nghiệp, việc nâng tầm hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, việc siết chặt quản lý phải đảm bảo không ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nói chung, đến những cá nhân môi giới có hoạt động chân chính. Một số quan điểm khác cho rằng, giải pháp của Bộ Xây dựng mới chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề. Cũng không ai dám chắc, khi môi giới cá nhân bị cấm hoạt động, họ chuyển sang hoạt động tại các đơn vị trung gian sàn giao dịch thì các hoạt động sẽ “chỉn chu” hơn? Theo đó, các chuyên gia cho rằng, giải pháp về Luật pháp quản lý nên tiếp cận dưới góc độ “quản chặt” chứ không “cấm tuyệt đối”.

Lý giải về hoạt động “bát nháo” của môi giới bất động sản trong thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra các nguyên nhân:

Nguyên nhân thứ nhất đến từ quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần qua đào tạo. Đây là bất cập lớn, là nguyên nhân có đến 90% môi giới bất động sản không có kiến thức căn bản của người làm môi giới.

Trong khi đó, việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này, một số khác có tổ chức cũng chỉ là cho có. Từ đó dẫn đến tình trạng chỉ khoảng 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Mà ngay cả khi có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật, thì trình độ và năng lực cũng không cao. Chỉ khoảng 10% nhân viên môi giới bất động sản Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế. Nhóm đối tượng này cơ bản được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài.

Một số điểm nữa của môi giới bất động sản Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước. Pháp luật có quy định nhưng lỏng lẻo nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Nguyên nhân thứ hai là về sàn giao dịch bất động sản. Quy định pháp luật không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của sản phẩm nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng bị xem nhẹ, bị đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật. Trường hợp Alibaba là điển hình về dự án ma bị môi giới “thổi” lên.

Rất nhiều sàn giao dịch khi hoạt động đã không tuân thủ quy định phải đăng ký, báo cáo kết quả hoạt động với cơ quan quản lý. Nhiều sàn trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp, thực sự tuân thủ pháp luật chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.

Nguyên nhân thứ ba là từ hành vi thị trường. Khách hàng, người tiêu dùng chỉ coi môi giới là người có thông tin, giới thiệu. Rất ít khách hàng có khái niệm môi giới bất động sản là người được giao làm đại diện ủy thác của họ để tìm kiếm sản phẩm phù hợp, đánh giá, định giá pháp lý, chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch đúng quy định…

Người bán nhà, chủ đầu tư dự án thì coi môi giới là đối tượng được thuê đi bán hàng, nên không ít bên thường chèn ép, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn từ khách, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí ép môi giới phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực nêu trên.

 SỰ TRỞ LẠI CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN HẬU COVID-19 VÀ GIẢI PHÁP ĐỊNH DANH MÔI GIỚI

Trong giai đoạn dịch bệnh vừa qua, thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và một số đơn vị nghiên cứu cho thấy có tới 70% số doanh nghiệp môi giới bất động sản phải chọn giải pháp cắt giảm lương của người lao động hoặc ngưng hoạt động. Riêng trong 3 tháng gần đây, 50% số doanh nghiệp môi giới bất động sản tại TP.HCM chỉ đạt mức doanh thu dưới 10%.

Thực hiện giãn cách xã hội, tất cả các doanh nghiệp môi giới bất động sản không thể gặp mặt, tiếp xúc, tổ chức sự kiện nên không có nguồn khách hàng. Bên cạnh đó, giãn cách xã hội kéo theo khó khăn trong việc truyền tải thông tin dự án. Các cơ quan nhà nước, phòng công chứng, trung tâm đăng ký thủ tục đất đai… cũng ngưng hoạt động nên hầu như không thể hoàn thành thủ tục giao dịch.

Tuy nhiên, ngay sau khi việc giãn cách xã hội được nới lỏng và gỡ bỏ tại các thành phố Hà Nội và TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị nguồn hàng lớn chào bán ra thị trường ngay khi dịch bệnh được kiểm soát, do vậy các nhà môi giới phải trong tâm thế sẵn sàng, nắm bắt cơ hội khi thị trường trở lại.

Các nhà môi giới đang trong tâm thế sẵn sàng, nắm bắt cơ hội khi thị trường trở lại. (Ảnh minh hoạ).

Theo kết quả khảo sát hơn 140.000 thành viên trên cộng đồng Review Bất động sản, 70% môi giới cho biết sẽ quay trở lại công việc khi các hoạt động kinh doanh diễn ra trở lại. Kéo theo đó các hoạt động giao dịch mua bán sẽ sôi động trở lại. Tất yếu, thị trường “nóng” trở lại và khó có thể tránh khỏi những cơn sốt thổi giá đất do môi giới gây ra.

Đặc biệt, trong bối cảnh công nghệ 4.0 phát triển, một mặt đem lại những điểm tích cực như hỗ trợ môi giới tìm kiếm, giao tiếp, giới thiệu sản phẩm đến nhiều khách hàng và dễ dàng hơn. Mặt khác, công nghệ cũng bộc lộ điểm yếu như việc kiểm duyệt thông tin, dữ liệu có minh bạch về sản phẩm và môi giới vẫn là câu chuyện còn nhiều tranh cãi.

Để giải quyết tận gốc bài toán quản lý môi giới chất lượng, ông Nguyễn Văn Đính hiến kế, vấn đề then chốt của môi giới bất động sản là cần đào tạo bảo đảm yêu cầu kỹ năng nghiệp vụ chuyên nghiệp, quan trọng nhất là phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp mã số định danh.

Một mã số hành nghề cho môi giới là rất cần thiết để quy trách nhiệm và căn cứ vào đó để nâng chất lượng của nghề môi giới. Trong tương lai, cơ quan quản lý Nhà nước có thể chuyên nghiệp hóa trong quản lý môi giới bằng cách ứng dụng nền tảng công nghệ, quản lý để một môi giới chỉ làm một công ty, làm việc tại một dự án để chuyên môn sâu…

“Để lĩnh vực kinh doanh bất động sản trở nên chuyên nghiệp, ngoài điều kiện cần là sửa Luật thì điều kiện đủ nằm ở khâu thực thi. Thị trường bất động sản luôn chuyển biến rất nhanh, từ cập nhật pháp luật đến thực thi cũng cần điều chỉnh nhanh để đáp ứng thực tiễn”, ông Đính nhận định.

Còn theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW phân tích, chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cùng các hình thức xử phạt bổ sung và các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm.

Cũng theo quy định của pháp luật, điều kiện để hành nghề môi giới bất động sản là phải có chứng chỉ hành nghề, như vậy mới bước đầu đảm bảo được những người tham gia môi giới trong thị trường là những người có kiến thức, có mức độ cam kết nhất định với nghề nghiệp, muốn phát triển và làm việc lâu dài trong lĩnh vực này.

“Nếu như các môi giới cá nhân hoạt động độc lập mà có đủ chứng chỉ thì việc cấm môi giới độc lập sẽ hạn chế quyền của những người đang kinh doanh bất động sản với tư cách cá nhân. Theo tôi, cơ quan chức năng nên hậu kiểm, nếu môi giới đủ chứng chỉ hành nghề cũng như hoạt động môi giới đúng pháp luật thì không có lý do gì để cấm họ hành nghề theo cá nhân.

Thiết nghĩ, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trực tiếp quản lý cần đẩy mạnh hơn việc đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, quản lý sàn bất động sản cho các đối tượng hành nghề. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần được thực hiện thường xuyên hơn”.