Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về “Đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn”. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Vừa qua đã có nhiều ý kiến trái chiều, theo đó, nhiều người bày tỏ lo ngại dự thảo nếu thành luật sẽ khiến họ mất tài sản, cuộc sống bấp bênh khi thời gian sở hữu hết hạn, tài sản dần mất giá theo thời gian.
Ngược lại, ý kiến khác cho rằng việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp giá căn hộ giảm xuống. Cụ thể, lý giải về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết đề xuất mới này được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, đáp ứng công tác chỉnh trang đô thị và phù hợp với pháp luật về dân sự. Việc này cũng sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có tài chính trung bình có thể mua nhà; đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định…
Câu 1. Vậy Luật sư đánh giá như thế nào về đề xuất trên?
Trả lời:
Tại tờ trình số 53 ngày 28/03/2022, Bộ Xây dựng đề xuất 02 phương án liên quan tới quyền sở hữu nhà ở chung cư, cụ thể:
Phương án 1 – Bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Phương án 2 – Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật đất đai.
Đối với giá căn hộ, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình. Đó là còn chưa kể, với quyền sử dụng 50 năm, nếu người dân đã sử dụng được 20 năm và muốn bán đi thì giá bán chỉ tương ứng với thời hạn còn lại là 30 năm. Ngoài ra, đề xuất không chỉ là một trong những “liều thuốc” góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay. Bên cạnh đó, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.
Tuy nhiên, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.
Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Bên cạnh đó, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở bởi từ trước tới nay đã hình thành thói quen trong quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Vì vậy, Ban soạn thảo nên xem xét, tham khảo và lấy ý kiến rộng rãi từ người dân.
Câu 2. Anh có thể đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thời hạn sở hữu, sử dụng chung cư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng chung cư.
Trả lời:
Thứ nhất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên quy định cụ thể người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư… Khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng chung cư còn đảm bảo an toàn, các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, đề xuất có phương án về việc bồi thường, tái định cư cho người dân trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng, người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm,70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm, …tùy thuộc vào chất lượng của công trình.
