Trong bài viết “Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu – Bài 2: Chủ đầu tư coi thường luật?” ngày 07/05/2025 – Báo Công thương có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law. Kính mời quý độc giả theo dõi bài viết dưới đây:
Việc doanh nghiệp “cài cắm” điều khoản bất lợi vào hợp đồng mua bán căn hộ là hành vi vi phạm quy định và sẽ phải chịu chế tài xử lý nghiêm khắc.
“Con dao hai lưỡi” dưới tay chủ đầu tư
Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ thì không được sử dụng hợp đồng do mình soạn thảo sẵn để ký kết với người tiêu dùng, nhận thanh toán trước, nhận đặt cọc, ký quỹ hoặc giao kết hợp đồng với người tiêu dùng.
Tuy nhiên, thời gian qua, việc thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của doanh nghiệp bất động sản rất hạn chế, một phần không thực hiện và nếu có thì cũng theo kiểu “lấy lệ” song song với việc vẫn thực hiện các giao dịch với khách hàng.
Theo dữ liệu từ Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, từ ngày 01/7/2024 đến hết tháng 3/2025, có 211 lượt hồ sơ đăng ký thì 61,6% hồ sơ phải sửa đổi, bổ sung do tồn tại các điều khoản vi phạm quy định pháp luật, thậm chí 100% số hồ sơ chưa đạt yêu cầu đều có nội dung không tuân thủ mẫu hợp đồng do nhà nước ban hành.
Nhìn vào con số trên, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, điều này phản ánh thực trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự nghiêm túc trong việc tuân thủ Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 và Quyết định 07/2024/QĐ-TTg. Tình trạng cố tình “lách luật”, thêm thắt các điều khoản bất lợi cho người mua vẫn diễn ra phổ biến, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người tiêu dùng.
Có thể thấy, việc doanh nghiệp “cài cắm” các điều khoản bất lợi trong hợp đồng mẫu đã và đang tác động tiêu cực một cách sâu rộng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Trên thực tế, các điều khoản này thường tìm cách hạn chế hoặc vô hiệu hóa quyền chấm dứt hợp đồng, quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ. Đồng thời, loại trừ hoặc làm suy giảm các nghĩa vụ cơ bản của bên bán, như bảo hành căn hộ, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng chỉ ra thực tế rằng khách hàng hoặc người tiêu dùng thường hiếm khi đọc hết các điều khoản hợp đồng. Dù có đọc hết nhưng đối với một số quy định mang tính chuyên ngành thì bản thân họ cũng không thể hiểu và nhận thức được sự thiếu công bằng tồn tại trong những điều khoản.
“Hệ quả là người mua, với vị thế yếu hơn trong quan hệ hợp đồng phải gánh chịu rủi ro lớn về tài sản, quyền sở hữu, cũng như quyền tiếp cận các tiện ích gắn liền với bất động sản đã giao dịch. Ngoài ra, việc áp đặt các nghĩa vụ tài chính bất hợp lý, thu phí không đúng quy định càng làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp kéo dài.
Hiện tượng này không chỉ phá vỡ nguyên tắc cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao kết hợp đồng, mà còn làm xói mòn nghiêm trọng niềm tin của người tiêu dùng vào sự minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản”, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.
Doanh nghiệp bị xử phạt, khách hàng có quyền yêu cầu sửa hợp đồng
Có thể nói, việc đăng ký và sử dụng hợp đồng mẫu mua bán căn hộ đúng quy định không chỉ là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, mà còn là thước đo trách nhiệm và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc doanh nghiệp thêm các điều khoản bất lợi vào hợp đồng mua bán căn hộ là hành vi vi phạm quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và sẽ phải chịu chế tài xử lý nghiêm khắc từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, tại khoản 3 Điều 51 Nghị định 98/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ người tiêu dùng, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 24/2025/NĐ-CP ngày 21/02/2025 quy định như sau: “Phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng đối với hành vi không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo quy định”.
Nếu trong trường hợp hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung được áp dụng trên địa bàn từ 2 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên thì phạt tiền gấp hai lần mức tiền phạt đối với hành vi vi phạm quy định nêu trên (tức từ 120 đến 160 triệu đồng).
Ngoài ra, các hợp đồng giao dịch ký kết bằng hợp đồng mẫu chưa được đăng ký cũng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ, tùy mức độ vi phạm theo quy định trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm hoặc do không tuân thủ quy định về hình thức tại Bộ luật Dân sự năm 2015.
Mặc dù chế tài đã có, thế nhưng nhiều ý kiến chuyên gia pháp lý cho rằng mức xử phạt đối với hành vi vi phạm không đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của doanh nghiệp còn quá thấp và không đủ tính răn đe. Bởi trên thực tế, số tiền xử phạt trên không thấm tháp gì so với lợi nhuận mà các doanh nghiệp thu được từ các “giao dịch ngầm” với khách hàng.
Đó là chưa kể khi có xảy ra tranh chấp với khách hàng, đa số các doanh nghiệp bất động sản vẫn tỏ ra “bình chân như vại”, vì với những hợp đồng kiểu “lách luật” ấy thì họ luôn nắm chắc phần thắng. Còn về phía khách hàng, họ vừa mất tiền của, công sức mà không biết đến bao giờ mới đòi được quyền lợi.
Nhìn nhận về thực trạng doanh nghiệp áp dụng hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, luật sư Lương Thành Đạt – Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng, các điều khoản bị chủ đầu tư “cài cắm” trong hợp đồng mẫu thường thiếu rõ ràng, minh bạch, có lợi cho phía doanh nghiệp, khiến người mua phải gánh chịu nghĩa vụ không hợp lý hoặc bị hạn chế quyền khi xảy ra tranh chấp.
“Theo Điều 25 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, những điều khoản hợp đồng mẫu có nội dung loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh; bắt buộc người tiêu dùng phải tuân thủ trách nhiệm khi tổ chức, cá nhân kinh doanh không hoàn thành trách nhiệm của mình… đều là trái quy định pháp luật”, luật sư Đạt nhấn mạnh.
Theo luật sư Lương Thành Đạt, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm soát nghiêm nội dung hợp đồng mua bán căn hộ mẫu không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà, hạn chế phát sinh các tranh chấp phức tạp, mà còn tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, đảm bảo đúng quy định pháp luật.
Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương về vấn đề trên, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Nếu các doanh nghiệp làm chưa đúng theo luật thì khách hàng có quyền khiếu nại, yêu cầu chủ đầu tư sửa hợp đồng đúng theo quy định của luật”.
“Người mua nhà trước hết cần xem hợp đồng có đủ các yêu cầu của luật hay không, nếu không có thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cho đủ. Thứ hai, nếu người mua nhà chưa biết cách xem thì có thể nhờ đơn vị tư vấn hỗ trợ, bảo vệ lợi ích của mình. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định pháp luật để bảo vệ lợi ích khách hàng”, TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng đưa ra khuyến cáo, để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, nhà đầu tư và người tiêu dùng cần lưu ý một số điểm trọng yếu sau:
Thứ nhất, kiểm tra kỹ hợp đồng mẫu trước khi ký kết, đặc biệt chú trọng các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản về bảo hành, tiến độ thanh toán, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) và các chế tài khi có vi phạm hợp đồng. Người mua cần đối chiếu hợp đồng với mẫu hợp đồng theo quy định pháp luật hiện hành, nhằm phát hiện kịp thời các điều khoản bất lợi hoặc không phù hợp.
Thứ hai, chủ động yêu cầu doanh nghiệp cung cấp chứng từ chứng minh việc đã đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quyền của người tiêu dùng được pháp luật bảo vệ, đồng thời cũng là căn cứ để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng.
Thứ ba, nên tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý độc lập trước khi ký kết các hợp đồng có giá trị lớn như hợp đồng mua bán căn hộ. Một cuộc tư vấn pháp lý chuyên sâu có thể giúp nhà đầu tư, người mua nhà nhận diện sớm các rủi ro tiềm ẩn và đề xuất phương án điều chỉnh hợp đồng phù hợp.
Thứ tư, ưu tiên lựa chọn các dự án, chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đã thực hiện đúng quy trình pháp lý và có lịch sử giao dịch minh bạch. Đồng thời, cần thận trọng với các dự án có dấu hiệu pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc có thông tin phản ánh tiêu cực từ cơ quan quản lý hoặc truyền thông.
