Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Tuy nhiên sau một thời gian dài thực hiện thì hiện nay đã có một số ý kiến đề xuất nên bỏ quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế những bất cập, gây tăng giá bán.
Để tìm hiểu về đề xuất trên ta cần trả lời đươc câu hỏi vậy tại sao Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại đưa rađề xuất này. Bắt nguồn từ mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà. Vấn đề đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến. Để hạn chế những tình trạng trên pháp luật mới quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng có lẽ việc quy định như vậy vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh trên, cụ thể với những lý do chính như sau:
Thứ nhất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở.Nhưng Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Đồng thời, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu.
Thứ hai, cũng có trường hợp thực tế là phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng. Nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn.
Thứ ba, quy định này có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Nhưng trên thực tế cho thấy,trong các năm qua, có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây chứ nguyên nhân không phả do phía chủ đầu tư chậm xây dựng. Do vậy, trong những trường hợp chủ yếu về vướng mắc nguồn gốc đất thì quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà.
Từ những phân tích trên chúng ta có thể thấy rằng, việc quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số hạn chế nhất định từ đó làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở và mục đích bảo vệ người mua nhà gần như không được mà ngược lại còn gây khó khăn trong việc quản lý và khai thác nguồn tài sản hình thành trong tương lai này.
Tuy nhiên, việc bỏ quy định này cũng rất đáng lo ngại đối với người mua. Bởi mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà – những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai. Trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, có dự án hàng chục năm vẫn ‘đắp chiếu’, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ phải đảm bảo như thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm.
Từ hai luồng ý kiến trên ta có thể phần nào hiểu được những cái được và mất khi bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Suy cho cùng, mục đích vẫn nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà và thực hiện tốt việc quản lý của nhà nước trong việc kiểm soát giá nhà, đất. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định tiếp tục áp dụng hay bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
