Sau đây là nội dung bài trả lời phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà từ SBLAW trên kênh M Channel về chủ đề cấm sử dụng chung cư làm văn phòng:
Câu hỏi 1: Vừa qua, TP Hà Nội đã có văn bản chỉ đạo việc cấm các căn hộ chung cư cho thuê làm văn phòng và sẽ có những đợt thanh kiểm tra để rà soát tình hình. Vậy ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
Theo ý kiến của tôi thì việc pháp luật quy định cấm các căn hộ chung cư cho thuê làm văn phòng là hoàn toàn hợp lý.
Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Như vậy pháp luật đã phân loại rõ đối với các nhà chung cư bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác nhau (văn phòng, siêu thị, làm nhà ở và các mục đích khác).
Tuy nhiên thực tế hiện nay lại diễn ra tình trạng tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM có nhiều nhà ở, căn hộ chung cư đã được sử dụng làm văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp…. trong khi những nhà chung cư này là những công trình được xây dựng với mục đích để ở nhằm đáp ứng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Rõ ràng, việc sử dụng như vậy đã sai về mặt mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy, có độ chênh khá lớn giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với mục đích sử dụng nhà ở.
Thứ hai, quy định của pháp luật nhằm đảm bảo không gian sống cho người dân bởi việc nhiều chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng có thể làm tăng đột biến số lượng người khiến tần suất sử dụng thang máy khiến các bộ phận của thang máy hoạt động quá tải, không đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế nơi để xe theo quy định; không đảm bảo các điều kiện cần thiết khi xảy ra hỏa hoạn. Sử dụng văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh xen lẫn với nhà ở còn gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các hộ dân sống ở các chung cư đó. Hơn nữa xét về tiêu chuẩn thiết kế, một căn hộ chung cư được thiết kế để cho 3,4 người ở nay lại được sử dụng như một văn phòng có 20 người sẽ làm ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng của căn hộ.
Câu hỏi 2: Việc cấm ko dùng căn hộ chung cư làm văn phòng đã đc ban hành từ năm 2015, tuy nhiên, dường như quy định này lâu nay vẫn mới chỉ dừng lại ở trên văn bản và rất khó để thực thi. Vậy theo ông tại sao lại có điều này?
Theo tôi hiện nay nhiều doanh nghiệp đang cố tình “hiểu sai” các quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 10 Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu có quyền “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.
Như vậy theo quy định tại Điều này thì pháp luật cũng không hề hạn chế các chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà ở với mục đích để sử dụng làm nhà ở. Hơn nữa hiện nay còn một thực tế đang diễn ra là các doanh nghiệp đang khéo léo để “lách” các quy định của Luật doanh nghiệp. Khi tiến hành đăng ký địa chỉ thường trú thì các doanh nghiệp thường tiến hành đăng ký địa chỉ trụ sở chính của công ty tại một địa điểm nhưng địa chỉ cụ thể của công ty lại là ở một nơi khác. Việc làm này đã gây khó khăn cho các cơ quan Nhà nước trong việc quản lý, kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp.
Câu hỏi 3: Theo ông, quyết định này của Tp Hà Nội sẽ gây khó khăn gì cho các hộ cho thuê và đặc biệt là các công ty nhỏ?
Khó khăn lớn nhất đối với các công ty nhỏ theo tôi xuất phát từ thực tế mặt bằng chi phí để thuê văn phòng thường cao hơn so với chung cư. Giá thuê văn phòng hạng thấp nhất hiện nay là cũng có giá hàng tháng khoảng 300 nghìn/m2. Mức giá này cao hơn nhiều so với việc thuê tại các căn hộ chung cư giá khoảng 100 đến 200 nghìn/m2. Ở góc nhìn của các doanh nghiệp nếu pháp luật quy định cấm tất cả như vậy sẽ làm khó cho các doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là những người trẻ khởi nghiệp.
Tuy nhiên theo ý kiến cá nhân tôi sẽ không có một chính sách nào đáp ứng được quyền lợi của tất cả các đối tượng trong xã hội, mà chỉ có thể đảm bảo quyền và lợi ích cho đa số người dân nên việc pháp luật quy định như vậy trước mắt có thể ảnh hưởng tới một bộ phận các doanh nghiệp nhưng xét về lâu dài việc các doanh nghiệp chấp hành đúng quy định của pháp luật sẽ tạo ra một môi trường an toàn và văn minh hơn.
