SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW với biên tập viên Việt Dương từ báo Đầu tư chứng khoán với chủ đề Chế tài cho việc chậm cấp số đỏ cho người mua nhà.
Mời Quý vị đón đọc bài viết tại đây:
Câu hỏi: Một trong những vấn đề mà người mua nhà quan tâm nhất hiện nay là vấn đề pháp lý của một dự án, trong đó cụ thể là câu chuyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi dự án được bàn giao. Tuy nhiên, thực tế có nhiều dự án, dân nhận nhà rất lâu nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông đánh giá vấn đề này như thế nào? Điều này ảnh hưởng tới các DN hoạt động minh bạch, trong sạch như thế nào?
Trả lời: Hiện nay, một số khu chung cư hiện nay đã bàn giao nhà cho người mua tuy nhiên người mua chưa thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do các vướng mắc từ phía doanh nghiệp với cơ quan Nhà nước. Việc này sẽ gây khó khăn cho người mua khị họ muốn lấy căn hộ mình đã mua để thế chấp vay vốn ngân hàng.
Thực tế này dẫn đến tâm lý lo lắng của một số người dân trong việc “chọn mặt gửi vàng”, tìm kiếm thông tin về các dự án/nhà đầu tư dự án tin tưởng về việc sẽ được cấp Giấy Chứng nhận luôn sau khi mua căn hộ.
Nếu có quá nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định về việc làm hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà cũng sẽ ảnh hưởng tới các chủ đầu tư khác trong việc phát triển các dự án mới vì tâm lý e ngại của người dân như đã nêu trên.
Câu hỏi: Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là như thế nào?
Trả lời: Việc cấp Giấy Chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở theo quy định là thuộc trách nhiệm của Chủ đầu tư căn cứ theo khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở, cụ thể như sau:
“Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
………
Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.”
Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ được quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, trong đó nêu rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư dự án phát triển nhà, cụ thể như sau:
“Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở
- Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
- Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.”
Xin giải thích thêm, thực tế xảy ra hiện tượng người mua nhà, đất ở tại các dự án gặp nhiều khó khăn trong việc cấp Giấy Chứng nhận do hầu hết các dự án đều có sai phạm làm việc cấp Giấy Chứng nhận bị chậm lại. Các nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như sau:
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước (chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, …vv).
- Chủ đầu tư chưa hoàn tất hoặc không thực hiện xây dựng hoàn thiện/đầy đủ cơ sở hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt ban đầu.
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, chưa kết nối hạ tầng chung cư trong khu vực và chưa đảm bảo các dịch vụ như điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải.
- Chủ đầu tư xây dựng không đúng thiết kế cơ sở như nhập căn hộ, thêm tầng, chuyển công năng sử dụng từ căn hộ dịch vụ để ở.
- Nhiều dự án chưa tiến hành việc xây dựng nên không được cấp Giấy Chứng nhận.
- Chủ đầu tư thế chấp cho Ngân hàng quyền sử dụng đất của Dự án hoặc thế chấp chính căn hộ chung cư đã được chuyển nhượng cho Khách hàng.
- Các dự án khu đô thị do người dân tự xây dựng nhà ở và đã xảy ra tình trạng xây dựng không đúng thiết kế, quy hoạch (thông tường, nhập lô và không đúng số tầng).
- Nhiều chủ đầu tư gây khó khăn cho người mua nhà trong việc hoàn thiện hồ sơ như không thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho người mua nhà.
Ngoài ra, việc chậm trễ cấp Giấy Chứng nhận còn có nguyên nhân xuất phát từ một số các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cố tình không cấp Giấy Chứng nhận hoặc kéo dài thời gian cấp Giấy Chứng nhận với các lý do không hợp lệ và trái quy định pháp luật.
Câu hỏi: Hiện tại, Bộ xây dựng đang lấy ý kiến các thành viên thị trường về Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng. Trong đó, có thể xử phạt từ 120 – 150 triệu đồng đối với hành vi cố ý hoặc chậm làm sổ đỏ cho người mua nhà. Theo ông, mức xử phạt này đã răn đe hay chưa? Với các DN làm ăn minh bạch, trong sạch, có thương hiệu, uy tín trên thị trường, thì việc đề ra quy định này có ảnh hưởng gì hay không?
Trả lời: Hiện tại, quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi cố ý hoặc chậm làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà đang được áp dụng là Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
“Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau:
- Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
2.Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
3.Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
4.Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.”
Thực tế chế tài xử phạt theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP đối với hành vi cố ý hoặc chậm làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà đang được áp dụng đã khá cao, tuy nhiên vẫn không chấm dứt được thực trạng chậm làm thủ tục cấp GCN hiện nay. Tức là, hình thức phạt tiền chưa đem lại hiệu quả mà cần Nhà nước đưa ra các giải pháp hoặc chế tài bổ sung tốt hơn.
Theo quan điểm của tôi, ngoài việc áp dụng chế tài hành chính với việc nâng mức xử phạt lên theo dự thảo trên thì vai trò của người mua nhà và đại diện của người mua nhà rất quan trọng, họ cần thực hiện các hành vi pháp lý cụ thể để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu cần, người mua nhà cần phải thực hiện hành vi khởi kiện ra toà án có thẩm quyền vì việc chủ đầu tư không làm sổ đỏ cho dân là vi phạm pháp luật và vi phạm hợp đồng đã ký.
Bên cạnh đó, việc đề ra quy định như trên cũng sẽ giúp cho các doanh nghiệp tôn trọng đúng cám kết với khách hang sẽ xây dựng được thương hiệu của mình tốt hơn, tạo ra niềm tin cho người mua nhà cho dự án hiện tại và những dự án mà họ phát triển sau này.
Câu hỏi: Theo ông, ngoài việc xử phạt nêu trên, cần thiết phải gia tăng thêm chế tài như thế nào là phù hợp?
Trả lời: Cá nhân tôi có một số ý kiến đề xuất để giải quyết thực trạng nêu trên như sau:
- Cần quy định và thực hiện kiểm soát chặt chẽ về thời hạn Chủ Đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Nhà nước cần tăng cường công tác quản lý, giám sát của Cơ quan quản lý Nhà nước và xử lý kịp thời các vi phạm của Chủ đầu tư.
- Việc Chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất và các căn hộ chung cư của Dự án với Ngân hàng làm cho người mua không thể được cấp Giấy Chứng nhận thì ngoài Chủ đầu tư, chính các Ngân hàng và Cơ quan quản lý Nhà nước cũng phải có trách nhiệm trong trường hợp này. Về phía các Ngân hàng, trước khi làm thủ tục nhận thế chấp đương nhiên phải có trách nhiệm đi xác minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp là các căn hộ chung cư mà Chủ đầu tư đã ký Hợp đồng chuyển nhượng mà các Ngân hàng vẫn nhận đây là tài sản thế chấp thì việc thế chấp này là trái pháp luật. Cơ quan quản lý Nhà nước trong tình huống này cũng cần tham gia thanh tra, kiểm soát và xử phạt nếu có sự gian dối của Chủ Đầu tư cũng như của các Ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp. Về phía người mua, để tránh rủi ro thì cần tìm hiểu kỹ các thông tin về Chủ Đầu tư và căn hộ trước khi mua.
- Mặc dù chưa có Giấy Chứng nhận nhưng người mua sẽ không bị hạn chế các giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư theo quy định tại điểm e, Khoản 2 Điều 188 của Luật Nhà ở 2014. Quy định này của pháp luật đã bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
- Cần phải có quy định xử phạt thật nặng các Chủ đầu tư vi phạm việc cấp Giấy Chứng nhận cho người mua nhà.
- Công chức nhà nước có liên quan đến việc cấp Giấy Chứng nhận cần phải thay đổi nhận thức và thái độ hành xử cũng như nâng cao tinh thần trách nhiệm của mình, không được sách nhiễu và có những yêu cầu, đòi hỏi trái pháp luật đối với những người thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy Chứng nhận.
