SBLAW giới thiệu nội dung bài trả lời phỏng vấn luật sư Nguyễn Thanh Hà, từ công ty luật SBLAW về Chế tài pháp lý cho chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ, buổi phỏng vấn sẽ phát trên chương trình An Cư, kênh InfoTV.
Câu hỏi: Thưa ông, Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện để đưa một dự án bất động sản đi vào hoạt động? (Trước và sau khi có luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có khác biệt gì hay không?
Điều kiện để 1 dự án đi vào hoạt động, theo tôi hiểu là điều kiện để người mua được sử dụng nhà ở thuộc một dự án bất động sản mà người mua đã tham gia với chủ đầu tư.
Về nội dung này, Luật nhà ở năm 2005 không có quy định cụ thể, mà nó nằm rải rác ở các văn bản hướng dẫn luật như Nghị định 71 hay Thông tư 16.
Một vài năm gần đây, thị trường bất động sản sôi động trở lại, các vấn đề phát sinh trên thực tiễn cũng nhiều hơn, nên Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2015 mới có những quy định rõ hơn, trong đó có quy định cụ thể về điều kiện để một dự án bất động sản đi vào hoạt động.
Cụ thể là:
- Thứ nhất, Ở phần xây dựng chính là tòa nhà để ở hay tòa nhà nhà hỗn hợp phải xong đến giai đoạn bàn giao được cho người mua – theo tiến độ và tiêu chuẩn trong Giấy phép xây dựng quy định, cũng như trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư ký với bên mua là hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện đầy đủ. Tức là bản thân nhà ở đó đã phải hoàn thiện để bàn giao sang cho bên mua. (Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014).
- Thứ hai là các công trình hạ tầng kỹ thuật của cả dự án đã được phê duyệt khi cấp Giấy phép xây dựng cho cả dự án cũng đã phải hoàn thành để đảm bảo khi người dân về ở là đã sử dụng được đầy đủ.
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân đến ở, Luật Xây dựng quy định rõ về thời điểm bàn giao công trình xây dựng phải là sau khi chủ đầu tư đã thực hiện xong việc nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, chỉ khi Chủ đầu tư hoàn thiện về nhà ở, và xây dựng xong hạ tầng thì các cơ quan có thẩm quyền mới ký nghiệm thu công trình xây dựng.
Câu hỏi: Xin ông cho biết, những trường hợp như chậm cấp sổ đỏ cho người dân, hay chủ đầu tư không hoàn thiện các hạng mục công trình như nước sinh hoạt, hạ tầng khác… thì đã vi phạm những điều gì của luật và sẽ bị xử lý ra sao?
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận (căn cứ theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014).
Nếu Chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:
“1.Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
2.Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
3.Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
4.Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.”
Chủ Đầu tư có trách nhiệm xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt (quy định tại Khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014).
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định Chủ Đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực (căn cứ Khoản 3 Điều 13).
Đối với hành vi Chủ Đầu tư không hoàn thành các công trình phụ trợ thiết yếu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai dự án thì Chủ Đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 54 Nghị định 121/2013/NĐ-CP. Cụ thể:
Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi: i) khôngđầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt hoặc ii) triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt.
Câu hỏi: Theo ông, tại sao có nhiều dự án vẫn xảy ra tình trạng không đường, không nước, thiếu hạ tầng tiện ích như đã cam kết,…. trong khi được đưa vào hoạt động dù đã có luật quy định về điều kiện đưa dự án đi vào hoạt động?
Luật Xây dựng quy định việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ 02 quy định là:
– Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
– Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.
Luật cũng quy định các hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, để dự án bất động sản được thực tế người dân sử khai thác sử dụng thì Chủ Đầu tư cần làm các thủ tục về nghiệm thu công trình và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt biên bản nghiệm thu. Công trình hoàn thành được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu phải đảm bảo đúng với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt trước khi triển khai dự án.
Chủ Đầu tư chưa hoàn thiện các công trình hạ tầng như trong bản quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt thì đương nhiên không thể làm thủ tục nghiệm thu công trình.
Thực tế có rất nhiều dự án đầu tư bất động sản tuy chậm tiến độ, chưa xây dựng các công trình tiện ích như đã cam kết xây dựng tại bản quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt, chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu toàn bộ công trình thuộc dự án bất động sản nhưng vẫn bàn giao cho người dân và người dân vẫn đến ở, chấp nhận việc không thực hiện đúng cam kết này của Chủ Đầu tư. Nguyên nhân do:
- Đối với Chủ Đầu tư, nguyên nhân chậm tiến độ xây dựng có thể do Nhà Đầu tư gặp khó khăn về tài chính nên chưa thể đầu tư xây dựng.
- Về phía người dân, do nhu cầu nhà ở quá cao và cấp thiết ở các độ thị và thời hạn bàn giao nhà đã tới, vì thế đa phần người dân đều muốn tiếp nhận bàn giao căn hộ từ phía Chủ Đầu tư để phục vụ cho mục đích sử dụng của mình.
