Câu hỏi: Cách đây hơn 1 năm tôi có mua thửa đất của ông X, khi làm hợp đồng mua bán thì không làm giấy viết tay, nhưng tôi đã được cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Đến tháng 12/2017, vì không có giấy viết tay nên ông X không giao đất cho tôi như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ghi. Tôi muốn hỏi về quy định giải quyết trường hợp của tôi là như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này …”.
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, theo như bạn trình bày thì năm 2016 bạn có mua một miếng đất nhưng hai bên lại không có bất cứ hợp đồng mua bán nào. Tuy nhiên sau đó bạn có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền (tức là được công chứng theo quy định trên). Về bản chất hợp đồng mua bán (giấy viết tay) hay hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thực chất là một đều nhằm chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Điều đáng lưu ý là khi tiến hành soạn thảo vấn đề trên thì bắt buộc phải tuân theo hình thức tại Điều luật trên thì mới có giá trị pháp lý. Do đó, nếu bạn có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã công chứng thì chứng minh hai bên đã tiến hành giao kết với nhau về vấn đề mua bán trên.
Do đó, nếu người chủ cũ không chịu bàn giao đất thì bạn có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa. Trường hợp đã hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không thành bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh để được giải quyết, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng cho bạn.
