Mặc dù đã có quy định cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Tuy nhiên, theo nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc.
Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
“1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.
Như vậy, theo quy định trên để chuyển nhượng bất động sản gồm những điều kiện sau:
Thứ nhất, về đối tượng chuyển nhượng là dự án hoặc một phần của dự án bất động sản:
– Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
– Đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Thứ hai, về chủ đầu tư chuyển nhượng: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Thứ ba, về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Cần một chính sách mở
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Cho dù thị trường bất động sản đã khởi sắc sau một chu kỳ trầm lắng nhưng hệ lụy của những dự án còn dang dở vẫn hiện diện ở khắp mọi nơi chờ một cơ chế mở trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Những doanh nghiệp đi mua dự án “chết lâm sàng” để hồi sinh thì yếu tố đầu tiên là cần hoàn chỉnh về mặt pháp lý, khả thi về kinh doanh. Như vậy, yếu tố đầu tiên của các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản là về mặt pháp lý để được các cơ quan quản lý cấp phép và công nhận. Bản thân các chủ đầu tư muốn bán dự án nhưng những vướng mắc về thủ tục pháp lý nên không có ai mua dẫn đến việc tái khởi động dự án gặp bế tắc.
Thiết nghĩ, các cơ quan có thẩm quyền cần giảm điều kiện chuyển nhượng dự án để tăng cơ hội đưa các dự án tiếp tục đi vào giai đoạn hoạt động. Đồng thời, điều chỉnh bổ sung pháp luật đất đai cho phù hợp với pháp luật đầu tư về điều kiện và phạm vi chuyển nhượng dự án.
