Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới.
Trong đó, đáng chú ý là quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch.
Quy định này nhằm giảm thiểu rủi ro các dự án má, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế…
Trong khi đó, một số chủ đầu tư lại cho rằng dự thảo này chưa sát với thực tế, có thể sinh ra các đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và làm tăng thêm giá bán nhà.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW dành cho báo VIR phần ý kiến về vấn đề này.
Hiện nay đang có hai luồng ý kiến trái chiều nhau về vấn đề
Thứ nhất cho rằng theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng theo pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư. Đồng thời điều này có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà. Hơn nữa, quy định trong dự thảo luật như vậy tạo cho các sàn “đắc lợi”, “tay không bắt giặc” khi không bỏ vốn đầu tư nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án.
Thứ hai cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay.
Tuy nhiên qua nhiều năm làm lĩnh vực tư vấn bất động sản cho không chỉ các đối tác chủ đầu tư, sàn giao dịch, người mua, theo quan điểm của cá nhân tôi, hiện nay, tại Việt Nam đang thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản.
Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì Nhà nước cần phải tạo ra một hành lang pháp lý để các đơn vị kinh doanh có thể thiết lập các sàn giao dịch một cách chuyên nghiệp, chính xác và hiệu quả, sàn này là nơi mà ở đó người bán, người mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản nhanh chóng và đúng luật.
Vì vậy, tôi ủng hộ quan điểm của dự thảo là cần đưa các giao dịch bất động sản qua sàn, và từ dữ liệu của sàn cung cấp, các cơ quan quản lý có thể có số liệu để đề ra chính sách và hành lang pháp lý sát và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.
Bên cạnh đó, tôi nhận thấy rằng vấn đề ở đây không nên chỉ bàn về vấn đề luật hóa mà còn là cơ chế hỗ trợ, giám sát thống nhất về quản lý, điều kiện kinh doanh cụ thể như sau:
- Cần một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ thực hiện.
- Thứ hai, thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh. Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc…Cần phải có cơ chế chính sách điều kiện cụ thể cho các doanh nghiệp muốn tham gia thị trường bất động sản
Xem thêm: Luật sư tư vấn bất động sản.
