Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về những vướng mắc, bất cập còn tồn tại trong Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) trên kênh VOV giao thông.
Dưới đây là nội dung chi tiết:
Thưa luật sư, xin luật sư cho biết, những điểm còn vướng mắc, bất cập trong Luật Kinh doanh BDS ( sửa đổi)?
LUẬT SƯ TRẢ LỜI:
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản (TTBĐS) thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn. Mặc dù Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây nhưng thực tiễn vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện.
Vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Ví dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định. Rõ ràng, đây là sự nhầm lẫn do khi ghép khái niệm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mà các nhà soạn thảo không tính đến nên phải giải thích trong nghị định hướng dẫn thi hành.
Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, …). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel), …
Những điều kiện để được làm chủ đầu tư nhà ở thương mại được quy định thống nhất với Luật KDBĐS 2014 và pháp luật đất đai về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà, công trình xây dựng. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà thương mại được quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ. Nội dung phân cấp thẩm quyền được quy định cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án. Như vậy, so với quy định trước đây, hình thức “góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở” đã không còn được pháp luật cho phép thực hiện. Sự thay đổi này nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng như thúc đẩy họ nhanh chóng thực hiện dự án mới được ứng trước tiền từ khách hàng hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện.
Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Đặc biệt là các quy định về xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định chi tiết khá đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng một Nghị định hướng dẫn thi hành. Trong đó, ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện hơn.
Một trong những hạn chế hiện nay đó là mức xử phạt còn thiếu tính răn đe bởi chênh lệch giữa giá trị hưởng lợi do vi phạm mà có so với bị xử phạt. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt tiền tối đa đối với hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 300.000.000 đồng. Mức phạt này tương đối thấp so với mức xử phạt hành chính, trong các lĩnh vực khác, trong khi lợi ích có được từ những hành vi vi phạm có thể lớn hơn rất nhiều lần. Vì vậy, mức phạt này cần phải được điều chỉnh để đủ sức răn đe, ngăn chặn hành vi phạm trong kinh doanh bất động sản hiện nay.
Luật sư có kiến nghị hay nhận định như thế nào để Luật Kinh doanh BDS ( sửa đổi) đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành?
LUẬT SƯ TRẢ LỜI:
Về quyền sở hữu bất động sản, Một trong những bất động sản đóng vai trò quan trọng là đất đai được khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Do vậy chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản chỉ có thể có quyền sử dụng mà không phải là quyền sở hữu. Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn thiện chế độ sở hữu về đất đai, vấn đề sở hữu tư nhân đối với đất cũng nên được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo. Về điều kiện vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnĐối với kinh doanh bất động sản có sẵn, mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng như hiện nay là quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp. Trong thực tiễn, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.
Quy định của pháp luật về nguyên tắc trung thực trong hoạt động kinh doanh bất động sản.Một trong những nguyên tắc của BLDS 2015, nguyên tắc chung trong lĩnh vực luật tư, là yêu cầu các bên tham gia quan hệ dân sự phải đảm bảo tính thiện chí, trung thực. Vì vậy, những giao dịch liên quan đến bất động sản thông thường đều phải đến trước cơ quan chức năng của Nhà nước, phòng/văn phòng công chứng, văn phòng thừa phát lại, hoặc phải có những người làm chứng để những giao dịch này thực sự khách quan, trung thực. Nhằm hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản thì tính trung thực cũng được ghi nhận là nguyên tắc của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra cần quy định việc giao dịch hàng hoá bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản là bắt buộc.
Tăng cường hoạt động đấu thầu, đấu giá trong kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm giá của bất động sản phù hợp với giá của thị trường. Tuy nhiên, dù luật đã có nhưng hiện nay lại phát sinh rất nhiều sơ hở của luật. Hệ thống chính sách của một số ngành, lĩnh vực còn có quy định chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật về đấu thầu, gây khó khăn trong quá trình thực thi. Vì thế, cần có tiếng nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong việc ban hành các quy định hài hòa, thống nhất với các quy định của pháp luật về đấu thầu.
Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch. Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng. Về vấn đề huy động vốn, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.
Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…
Và mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong đó đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật sư có ý kiến như thế nào về vấn đề này?
LUẬT SƯ TRẢ LỜI:
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.Mặt khác, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” nhưng đã không quy định trường hợp “đặt cọc” trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. việc đưa quy định đặt cọc bất động sản vào luật cần có những quy định cụ thể. Trong đó, tiền đặt cọc phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện, tiến độ của dự án mới được bỏ phong tỏa. Như vậy, phần tiền đặt cọc được và quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên.
Theo tôi cho rằng luật hóa tiền đặt cọc bất động sản sẽ chỉ có lợi cho doanh nghiệp và “doanh nghiệp cầm đằng chuôi” không có lợi cho khách hàng.“Tiền đặt cọc thực chất là khoản huy động vốn trước của doanh nghiệp trong khi triển khai dự án, đã có nhiều dự án nhận tiền đặt cọc xong không triển khai, chậm tiến độ, điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền” – Nếu tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa thì phải có thêm những quy định về bảo đảm của ngân hàng, có những đơn vị giám sát tiến độ dự án, xử lý dự án khi chậm tiến độ một cách cụ thể, để dự án thực hiện đúng kế hoạch, giai đoạn trong hợp đồng, cần các điều kiện kèm theo khép kín lại nhằm bảo vệ người mua. Còn nếu tiền đặt cọc để trong tài khoản phong tỏa doanh nghiệp không sử dụng được thì tiền đặt cọc không còn giá của nó.
