Câu hỏi: Mình đang muốn kinh doanh theo lĩnh vực Thuê và cho thuê lại, có thể làm căn hộ dịch vụ, mặt bằng, nhà trọ. Không biết điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh là gì? Thủ tục thực hiện hoạt động trên như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi.
Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Bạn không nêu rõ hoạt động kinh doanh của bạn là hoạt động thường xuyên hay không? Do đó sẽ chia các trường hợp như sau:
Trường hợp 1: hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên
Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định”.
Như vậy bạn là cá nhân muốn kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường xuyên thì bạn phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức công ty, có vốn điều lệ là 20 tỷ. Đồng thời bất động sản mà bạn đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện trên.
Hiện nay, các loại hình công ty gồm: Doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn (1 thành viên hoặc 2 thành viên trở lên), công ty cổ phần, công ty hợp danh. Bạn tham khảo quy định tại Nghị định 78/2015/NĐ-CP để biết về thành phần hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp.
Thủ tục thực hiện như sau:
Bước 1: Người nộp chuẩn bị hồ sơ nộp hồ sơ đầy đủ theo loại hình doanh nghiệp.
– Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của sở (bộ) kế hoạch và đầu tư hoặc UBND nơi có cơ sở kinh doanh (trong trường hợp không có sở(bộ) kế hoạch và đầu tư).
– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu, thông báo cho người nộp để sửa đổi, bổ sung. Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp.
– Bước 4: Làm con dấu và thông báo mẫu dấu, thông báo đăng ký doanh nghiệp trên trang điện tử thông tin quốc gia.
– Bước 5: thực hiện thủ tục kê khai thuế và các hoạt động sau đăng ký kinh doanh.
Khi kinh doanh căn hộ ngoài việc bạn phải đảm bảo điều kiện về bất động sản khi đưa vào kinh doanh, căn hộ đó phải đảm bảo có giấy phép về phòng cháy chữa cháy và giấy phép an ninh trật tự.
Trường hợp 2: Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Việc kinh doanh phải thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
- Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình”.
