Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất tại quận Hà Đông, Hà Nội. Năm 2015, vì cần tiền để kinh doanh, tôi đã thế chấp quyền sử dụng mảnh đất này để vay vốn ngân hàng 400 triệu đồng. Nay do cần tiền đầu tư để mở rộng kinh doanh, tôi có ý định vay thêm 500 triệu đồng tại một ngân hàng khác. Xin hỏi, tôi có được tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất mảnh đất trên để vay vốn không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ quy định tại Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cụ thể trong trường hợp này, bạn đang thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015, một tài sản dùng để bảo đảm có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự nếu tài sản bảo đảm và bên bảo đảm đáp ứng những điều kiện sau:
- Giá trị của tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
- Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác. Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.
Như vậy về nguyên tắc, bạn có thể tiếp tục sử dụng quyền sở hữu đất đó để thế chấp vay nợ tại một ngân hàng khác khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện pháp luật đã quy định nêu trên.
Ngoài ra, Khoản 1Điều 28 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Giao dịch đảm bảo quy định về quyền giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thế chấp một tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự như sau:
“1. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm”.
Nếu giữa bạn và ngân hàng thứ nhất không có thỏa thuận khác, theo quy định trên, bạn được quyền yêu cầu ngân hàng này giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất đó với ngân hàng thứ hai.
