Nhận lời mời của chương trình An Cư, kênh InfoTV, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW sẽ có phần trả lời phỏng vấn chủ đề Điều kiện đưa một dự án bất động sản đi vào hoạt động, mời Quý vị xem nội dung bài phỏng vấn như sau:
Câu hỏi: Thưa ông, Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện để đưa một dự án bất động sản đi vào hoạt động? (Trước và sau khi có luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có khác biệt gì hay không?
Trả lời: Để thực hiện một dự án bất động sản, Chủ Đầu tư phải thực hiện rất nhiều thủ tục pháp lý như:
– Thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết;
– Thẩm định, phê duyệt nhiêm vụ quy hoạch xây dựng chi tiết;
– Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
– Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
– Xin phê duyệt phương án tổng thể dự kiến bồi thường hỗ trợ GPMB và thông báo thu hồi đất;
– Giao đất, cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất;
– Thủ tục về phòng cháy chữa cháy;
– Thỏa thuận kiến trúc;
– Thẩm định thiết kế cơ sở
– Cấp phép xây dựng;
– Giải phóng mặt bằng…
Sau khi đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, Chủ Đầu tư sẽ được phép triển khai thi công xây dựng các cơ sở hạ tầng và công trình xây dựng. Việc thực hiện dự án sẽ phải tuân theo đúng tiến độ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Chủ Đầu tư dự án bất động sản sẽ được phép kinh doanh các bất động sản hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án hoặc đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp.
Chủ Đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao nhà/công trình xây đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt..
Về điểm mới của Luật áp dụng liên quan đến việc thực hiện và kinh doanh dự án bất động sản
- Luật Nhà ở 2014 có sự quy định đổi mới về:
- Thời điểm chuyển quyền ở hữu nhà ở phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau chứ không còn bị ràng buộc quyền với thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nữa. Việc đăng ký hiện nay nhằm đáp ứng nhu cầu về quản lý nhà nước chứ không phải câu chuyện Nhà Nước cấp quyền như trước đây.
- Mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Còn đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có các quy định mới nổi bật như:
- Giảm thiểu điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 20 tỷ;
- Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước;
- Tăng thêm các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Câu hỏi: Xin ông cho biết, những trường hợp như chậm cấp sổ đỏ cho người dân, hay chủ đầu tư không hoàn thiện các hạng mục công trình như nước sinh hoạt, hạ tầng khác… thì đã vi phạm những điều gì của luật và sẽ bị xử lý ra sao?
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận (căn cứ theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014).
Nếu Chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:
“1.Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
2.Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
3.Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.
4.Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;
b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;
c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.”
- Chủ Đầu tư có trách nhiệm xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt (quy định tại Khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014).
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định Chủ Đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực (căn cứ Khoản 3 Điều 13).
Đối với hành vi Chủ Đầu tư không hoàn thành các công trình phụ trợ thiết yếu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai dự án thì Chủ Đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 54 Nghị định 121/2013/NĐ-CP. Cụ thể:
Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi: i) không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt hoặc ii) triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt.
Câu hỏi: Theo ông, tại sao có nhiều dự án vẫn xảy ra tình trạng không đường, không nước, thiếu hạ tầng tiện ích như đã cam kết,…. trong khi được đưa vào hoạt động dù đã có luật quy định về điều kiện đưa dự án đi vào hoạt động?
Trả lời: Luật Xây dựng quy định việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ 02 quy định là:
– Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
– Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.
Luật cũng quy định các hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, để dự án bất động sản được thực tế người dân sử khai thác sử dụng thì Chủ Đầu tư cần làm các thủ tục về nghiệm thu công trình và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt biên bản nghiệm thu. Công trình hoàn thành được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu phải đảm bảo đúng với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt trước khi triển khai dự án.
Chủ Đầu tư chưa hoàn thiện các công trình hạ tầng như trong bản quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt thì đương nhiên không thể làm thủ tục nghiệm thu công trình.
Thực tế có rất nhiều dự án đầu tư bất động sản tuy chậm tiến độ, chưa xây dựng các công trình tiện ích như đã cam kết xây dựng tại bản quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt, chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu toàn bộ công trình thuộc dự án bất động sản nhưng vẫn bàn giao cho người dân và người dân vẫn đến ở, chấp nhận việc không thực hiện đúng cam kết này của Chủ Đầu tư. Nguyên nhân do:
- Đối với Chủ Đầu tư, nguyên nhân chậm tiến độ xây dựng có thể do Nhà Đầu tư gặp khó khăn về tài chính nên chưa thể đầu tư xây dựng.
- Về phía người dân, do nhu cầu nhà ở quá cao và cấp thiết ở các độ thị và thời hạn bàn giao nhà đã tới, vì thế đa phần người dân đều muốn tiếp nhận bàn giao căn hộ từ phía Chủ Đầu tư để phục vụ cho mục đích sử dụng của mình.
