Câu hỏi: Tôi là Thắng. Tôi đã mua 1 căn hộ trong tòa chung cư ở Quận Cầu Giấy. Qúy công ty cho tôi hỏi: Đối với trường hợp nhà chung cư bị cháy nổ thì tôi có phải chịu hoàn toàn rủi ro đối với căn hộ đó không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Khi bạn mua nhà chung cư được hiểu là bạn có quyền sở hữu đối với căn hộ là một phần của tòa nhà chung cư để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của gia đình. Bạn có quyền sở hữu đối với căn hộ đó nhưng không có quyền đối với mảnh đất xây dựng chung cư.
Trách nhiệm chịu rủi ro được quy định tại Điều 162 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“Điều 162. Chịu rủi ro về tài sản
1. Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
2. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải chịu rủi ro về tài sản trong phạm vi quyền của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác với chủ sở hữu tài sản hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”
Về thời điểm chịu rủi ro:
“Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro
1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Khi mua bán căn hộ chung cư, vào thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu thì rủi ro đối với căn hộ chung cư sẽ do người mua chịu.
Trước khi xem xét trách nhiệm chịu rủi ro thuộc về ai bạn cần phải xem xét nguyên nhân gây ra hậu quả cháy nổ. Nếu xác định rõ được nguyên nhân thì dễ dàng xác định trách nhiệm hơn khi hậu quả xảy ra:
– Nếu 2 bên đã có thỏa thuận khi mua bán thì 2 bên sẽ thực hiện theo hợp đồng đã thỏa thuận
– Khi ký hợp đồng mà 2 bên không có thỏa thuận về vấn đề này thì cần xem xét về nguyên nhân gây ra cháy nổ:
+ Nếu do chính chủ sở hữu căn hộ thì khi đó bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm với hành vi bạn gây ra
+ Nếu do những chủ ở hữu của những căn hộ khác thì họ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm theo quy định Điều 589 Bộ luật dân sự 2015.
+ Nếu do chủ đầu tư: Khi xây dựng căn hộ chung cư mà chủ đầu tư gian dối để xây dựng không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định pháp luật, làm cho nhà chung cư xuống cấp nhanh dễ gây cháy nổ thì trong trường hợp này bạn hoàn toàn không phải chịu trách nhiệm.
Khi xây dựng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng trong quá trình sử dụng không đảm bảo việc bảo trì thường xuyên, Điều 107 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Điều 107. Bảo trì chung cư
1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.
3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Nhà chung cư luôn luôn phải được bảo trì thường xuyên, tránh xuống cấp, gây hậu quả nghiêm trọng. Trường hợp đóng góp kinh phí cho chủ đầu tư thực hiện việc bảo trì thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu căn nhà hoặc bảo trì đối với phần nghĩa vụ của chủ đầu tư mà chủ đầu tư không thực hiện việc bảo trì như đúng thỏa thuận gây xuống cấp thì trách nhiệm thuộc hoàn toàn về chủ đầu tư.
+ Nếu vì sự kiện bất khả kháng thì bạn là chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư phải chịu trách nhiệm.
Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam Luật sư Nguyễn Thanh Hà, công ty Luật SBLaw trao đổi về quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo quy định của dự thảo luật nhà ở, chương trình Việt Nam và thế giới trên VTV4 đài truyền hình Việt Nam
