Chủ tịch của Công ty Luật SBLAW – luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời phỏng vấn với Báo Lao Động để giải đáp các thắc mắc xoay quanh các thay đổi mới của Luật Đất đai 2024. Trong buổi phỏng vấn, ông Hà đã trình bày rõ những điểm quan trọng và những ảnh hưởng mà luật mới mang lại cho lĩnh vực đất đai, đồng thời đưa ra những giải pháp và lời khuyên chuyên sâu dựa trên kiến thức của mình trong lĩnh vực pháp luật. Cuộc phỏng vấn này không chỉ mang lại thông tin hữu ích cho cộng đồng doanh nghiệp mà còn là nguồn thông tin quan trọng giúp mọi người hiểu rõ hơn về bản chất và tầm quan trọng của Luật Đất đai 2024
Câu 1: Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với hàng loạt quy định mới về bảng giá đất cách tính giá đất… Theo ông chi phí liên quan việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) sẽ có thay đổi hay không?
Trả lời:
Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với hàng loạt quy định mới về bảng giá đất, cách tính giá đất…Kéo theo đó, chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) sẽ có nhiều thay đổi.
Cụ thể, trước đây, Luật Đất đai quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm 01 lần, căn cứ khung giá đất của Chính phủ các tỉnh thành sẽ ban hành Bảng giá đất. Bảng giá đất này là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, tính các khoản phí và lệ phí khác khi làm sổ đỏ,… Tuy nhiên, tại Dự thảo mới, khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, các địa phương được tự xây dựng, ban hành, điều chỉnh bảng giá đất.
Cụ thể là theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành đang được áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 và sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.
Sau đó, hằng năm các địa phương sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất theo vị trí 01 năm một lần theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 5 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất mới được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường nên có thể tăng mạnh so với bảng giá đất hiện hành. Bên cạnh đó còn có thể xuất hiện các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Do đó, các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp ‘sổ đỏ’ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên bảng giá đất như tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất (nếu có); Lệ phí trước bạ nên khi áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026 thì các chi phí này đều có thể tăng.
Câu 2: Cách tính chi phí để đăng ký sổ đỏ được tính thế nào? bao gồm những khoản gì?
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nghĩa vụ tài chính phải thực hiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ; nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định. Theo đó
– Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024).
– Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật (khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). Người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê khi được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
– Lệ phí trước bạ, căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0,5%.
Trong đó, khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
· Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
· Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận, Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
– Phí thẩm định hồ sơ, được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC. Theo đó phí này sẽ căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho phù hợp.
Câu 3: Thực tế, có việc nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp ồ ạt rồi để hoang, không làm dự án. Cũng có tình trạng mua gom đất nông nghiệp sau đó xin điều chỉnh quy hoạch từ các chức năng khác sang phát triển dự án nhà ở. Theo ông, luật Đất đai mới đã giải quyết được tình trạng này chưa và giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Luật Đất đai mới đã có những quy định mới nhằm giải quyết tình trạng gom đất nông nghiệp ồ ạt rồi để hoang, không làm dự án. Cụ thể:
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Điều này nhằm hạn chế tình trạng một số doanh nghiệp, cá nhân gom đất nông nghiệp với số lượng lớn.
Theo khoản 5, Điều 116, Nhà nước chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi có đủ điều kiện và căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng gom đất nông nghiệp để xin điều chỉnh quy hoạch sang các chức năng khác.
Ngoài ra, luật cũng đã quy định tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Câu 4: Trước nay nhiều địa phương có tư tưởng dành đất làm dự án nên dùng một số biện pháp hành chính để hạn chế việc người dân có đất trong các khu vực quy hoạch đất ở chuyển sang đất ở. Luật Đất đai giải quyết vấn đề này ra sao?
Trả lời:
Luật Đất đai sửa đổi đưa ra những quy định chặt chẽ hơn về việc quy hoạch đô thị. Với quy định luật mới, trừ khi Nhà nước thu hồi bán đấu giá hoặc đấu thầu dự án, toàn bộ đất trong khu vực làm dự án phải là đất ở thì doanh nghiệp mới nhận chuyển nhượng được. Quy định này khiến doanh nghiệp có thể phải trông chờ vào việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất sạch, sau đó bán đấu giá hoặc khoanh vùng dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu thầu dự án theo ý đồ phát triển đô thị của cơ quan quản lý.
Do vậy, cần xây dựng Nghị định phải tạo điều kiện tốt nhất để người dân có đất trong các khu quy hoạch đất ở được nhanh chóng chuyển mục đích đất.
Câu 5: Tại Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa vừa qua, vấn đề đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS cũng được đem ra “mổ xẻ”. Quan điểm của ô ntn về việc đánh thuế bất động sản thứ 2?
Trả lời:
Đối với vấn đề đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản hiện nay, thiết nghĩ, cần nghiên cứu, xem xét các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18/2022-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước; đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.
Đây có thể là một giải pháp cần thiết để góp phần ổn định thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, chống thất thu ngân sách.
Thứ nhất, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ tác động trực tiếp đến các nhà đầu cơ, cá nhân, tổ chức mua đi bán lại nhiều bất động sản nhằm mục đích kiếm lời. Khi phải chịu thêm khoản thuế, các nhà đầu cơ sẽ phải tính toán lại lợi nhuận trước khi quyết định giao dịch, từ đó giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản.
Thứ hai, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ giúp phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý hơn. Hiện nay, tình trạng nhiều người sở hữu nhiều bất động sản trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao đã khiến cho giá nhà đất leo thang, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp, trung bình có nhu cầu mua nhà ở để ở. Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ giúp giảm thiểu tình trạng này, giúp nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, phục vụ cho nhu cầu ở của người dân.
Thứ ba, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu này có thể được sử dụng để đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà ở, từ đó góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.
Tuy nhiên, việc quy định đánh thuế đối với bất động sản thứ hai, phải căn cứ vào diện tích, trị giá cụ thể của bất động sản, nguồn gốc hình thành, thậm chí là nguồn tiền tạo bất động sản đó… thì mới có cơ sở để tính thuế, không nên quy định chung chung tránh gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và Nhà nước, ảnh hưởng đến tính nghiêm minh của pháp luật.
Câu 6: Luật Đất đai mới chống được đầu cơ thì đất đai, nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được trả giá đúng. Quan điểm của ông ra sao?
Trả lời:
Doanh nghiệp có nhu cầu phát triển kinh tế và người dân là chủ thể nhu cầu tiêu dùng nhà ở nhiều nhất. Thực trạng đầu cơ làm tăng giá đất đai và nhà ở, gây ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người tiêu dùng và đầu tư dự án, cũng như đẩy giá bất động sản lên cao quá giá trị thực mà còn làm méo mó, gây bất ổn cho thị trường cũng như công tác quản lý đất đai.
Khi hạn chế được đầu cơ đất, ngăn chặn tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời bằng chính sách đánh thuế cao với những người có nhiều thửa đất, nhiều nhà. Bên cạnh đó, việc giảm thiểu tác động của đầu cơ sẽ giúp tạo ra một môi trường thị trường ổn định hơn, nơi giá cả và điều kiện mua bán được đặt ra dựa trên nhu cầu thực tế của người mua và cộng đồng; một thị trường bất động sản công bằng đảm bảo rằng nhà ở không chỉ dành cho những nhóm đầu tư lớn mà còn phục vụ cho nhu cầu thực sự của cộng đồng. Do đó, có thể khẳng định rằng chống được đầu cơ thì đất đai, nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được trả giá đúng.
Câu 7: Quá trình cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có ý kiến của đại biểu QH đề nghị bổ sung quy định về điều tiết địa tô chênh lệch vào dự thảo. Việc Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW có ý nghĩa ra sao?
Trả lời:
Việc Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định trên thể hiện một động thái quyết liệt trong việc điều tiết chênh lệch địa tô thông qua giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Khi quy định đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đầu cơ đất đai sẽ giúp phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai.
Bên cạnh đó, quy định Chính phủ đưa ra giúp tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực, hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy trong quá trình xây dựng Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ luôn coi trọng, lắng nghe ý kiến của đại biểu. Nhận thấy những vấn đề bất cập Chính phủ luôn cố gắng đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp nhất.
Câu 8: Trong Chương IX đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, việc quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Hai quy định này có ý nghĩa ra sao với việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án?
Trả lời:
Hai quy định nêu trên có ý nghĩa to lớn và sâu sắc đối với việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, cơ chế quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2024 về thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan:
(i) Một là, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân;
(ii) Hai là, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư;
(iii) Ba là, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội. Hơn thế nữa, thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh sẽ làm tăng chỉ số “năng lực cạnh tranh quốc gia” của nước ta.
Câu 9: Việc Luật Đất đai sửa đổi quy định luật này có hiệu lực sớm hơn (từ ngày 1-4-2024) với Điều 190 (hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp) có ý nghĩa ra sao?
Trả lời:
Việc quy định Điều 190 và Điều 248 của luật có hiệu lực thi hành từ 1/4/2024 vừa được Quốc hội thông qua là yếu tố quan trọng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý tại nhiều dự án bất động sản hiện nay. Đồng thời, đây còn là “đòn bẩy” cần thiết để đưa thị trường bất động sản thoát đáy, tăng trưởng bền vững. Từ đó, bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Điều 190 của Luật Đất đai sửa đổi chủ yếu tập trung vào việc kiểm soát và quản lý hoạt động lấn biển. Việc có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1-4-2024 đồng nghĩa với việc chính phủ đang cần mạnh mẽ can thiệp và quản lý ngay lập tức các hoạt động lấn biển để ngăn chặn những tác động tiêu cực đối với môi trường và cộng đồng. Chính sách này có thể bao gồm các biện pháp tăng cường giám sát, xử lý nhanh chóng các trường hợp vi phạm, và thậm chí có thể áp đặt các hình phạt nặng nề để đảm bảo tuân thủ.
Đối với Điều 248, sự sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp mang lại sự linh hoạt và thích ứng hơn với thực tế môi trường và kinh tế hiện nay. Việc có hiệu lực sớm hơn cung cấp cơ hội để chính phủ điều chỉnh các quy định và chính sách liên quan đến lâm nghiệp một cách linh hoạt hơn, nhằm đảm bảo bền vững trong quản lý nguồn lâm sản và bảo vệ môi trường tự nhiên. Có thể kỳ vọng rằng sự thay đổi này sẽ tăng cường quản lý rừng, khuyến khích sử dụng bền vững và bảo vệ đa dạng sinh học.
Do đó, việc sửa đổi và ban hành Luật Đất đai với hiệu lực sớm hơn mang lại sự quyết liệt trong việc quản lý đất đai, lâm nghiệp và lấn biển, góp phần đảm bảo sự bền vững và phát triển toàn diện của đất nước.
