Trong bài viết Hà Nội công khai thông tin đất đai, chủ đầu tư hết cửa thoái thác trách nhiệm có trích dẫn ý kiến của luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW.
Sau đây là nội dung bài báo:
Từ những câu chuyện buồn…
Cuối tháng 5/2016, gần 600 hộ dân tại Chung cư The Harmona (TP.HCM) choáng váng khi ngân hàng đòi “siết” nhà của họ để xử lý khoản nợ quá hạn của chủ đầu tư là Công ty Tamexim, trong đó có 41 căn hộ thậm chí bị chủ đầu tư thế chấp đến hai lần. Tiếp đó, việc Chung cư Bảy Hiền Tower (TP.HCM) bị cắt điện, nước do lỗi cũng của chủ dự án, càng tác động mạnh đến tâm lý người mua nhà.
Theo Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM, Chung cư Bảy Hiền Tower đã xây dựng sai phép so với thiết kế được duyệt, chưa hoàn thành hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy chỉ mới lắp ráp tạm, hệ thống hạ tầng chưa xong…, nhưng đã cho dân vào ở.
Vấn đề lớn hơn câu chuyện cắt điện nước của dự án này là dự án chưa hoàn thành, nên chưa được nghiệm thu, nếu những sai phạm không được khắc phục, hoặc khắc phục không được, thì dự án này sẽ khó ra được sổ hồng cho khách hàng.
Đây không phải phải là những trường hợp cá biệt, bởi suốt gần 1 năm qua, số vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân đã bùng phát trở lại mạnh mẽ, mà nguyên nhân chính xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư.
Mới nhất, Công ty cổ phần Nhà Mơ và Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKS) bị khách hàng tố bán nhà tại Dự án Dream Home Palace (TP.HCM) khi chưa có giấy phép xây dựng. Dù đã bán nhà, thu tiền của khách, nhưng đã 2 năm trôi qua, dự án vẫn chưa xong móng. Không những thế, theo phản ánh của khách hàng, chủ đầu tư còn yêu cầu khách hàng đóng 1% giá trị căn hộ cho phí bảo lãnh ngân hàng…
Còn tại Hà Nội, chỉ tính riêng từ đầu năm đến nay cũng đã có hàng chục vụ tranh chấp xảy ra, từ chung cư cao cấp, đến bình dân, từ dự án đã bàn giao, đến mới triển khai. Chẳng hạn, tại Dự án Home City Trung Kính do Văn Phú – Invest làm chủ đầu tư. Theo quảng cáo khi mở bán, dự án có địa chỉ là 177 Trung Kính, tổ 51, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, nhưng sau khi bàn giao nhà cho cư dân, chủ đầu tư đã cho bảo vệ chặn lối đi này, yêu cầu tất cả cư dân phải đi lối tránh ra đường Nguyễn Chánh.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản tại nhiều doanh nghiệp địa ốc, sau những thông tin về tranh chấp được phản ánh, tâm lý khách hàng đã bị ảnh hưởng, khiến tình hình giao dịch tại nhiều doanh nghiệp giảm sút khá mạnh. Thậm chí, có không ít khách hàng từ bỏ ý định mua căn hộ chung cư, mà chuyển sang tìm mua nhà phố.
Không chỉ tác động mạnh đến tâm lý người mua nhà, tai tiếng từ những dự án kể trên đã đánh động các cơ quan chức năng. Chẳng hạn, mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TP. HCM đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng trên địa bàn quản lý chặt dòng tiền, đặc biệt là các dự án bất động sản. Nếu chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích thì phải xử lý nghiêm.
…đến việc cần phải làm
Một nghiên cứu gần đây về công khai thông tin đất đai nằm trong Dự án Minh bạch Việt Nam do Bộ Phát triển quốc tế Vương quốc Anh (DFID) tài trợ và Ngân hàng Thế giới (WB) thực hiện cho thấy, rất nhiều thông tin liên quan đến đất đai bắt buộc phải công bố trên trang web của cơ quan quản lý hoặc niêm yết công khai tùy loại, nhưng gần như không được công bố và người dân muốn tìm hiểu rất khó.
Cụ thể, theo nghiên cứu này, rà soát các quy định pháp luật cho thấy, các thông tin về trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải công khai ở cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã. Chính quyền cấp xã cũng phải công khai danh sách các hộ gia đình đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hàng loạt thông tin khác về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch đô thị gồm đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đều được quy định rằng phải công khai ở 3 cấp chính quyền.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi các nghiên cứu viên của dự án tiếp cận các địa phương, thì thường xuyên được yêu cầu phải xin phê duyệt từ lãnh đạo địa phương để được xem các tài liệu cần thiết. Nhiều trường hợp, các thủ tục được công khai nhưng lại không thể sử dụng, bởi đã lạc hậu và người dân phải xin chỉ dẫn cụ thể từ cán bộ địa chính. Điều này cũng phù hợp với phản ánh của người dân về khó khăn tiếp cận thông tin về đất đai.
Chẳng hạn, người dân được quyền sao trích lục sổ địa chính, sổ địa bạ, nhưng không phải lúc nào cũng được chấp thuận, nhất là khi đang có tranh chấp. Chưa kể tình trạng đất ra sao, có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không lại là việc khác nữa. Nhiều trường hợp, người dân gặp phải tình huống cán bộ nghỉ hoặc vắng mặt, điều này khiến người dân nản lòng khi phải đi lại rất nhiều lần.
Tuy nhiên, tại Hà Nội, vấn đề này được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ khi UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Công văn số 913/UBND-ĐT ngày 6/3/2016 do Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký.
Theo công văn này, Thành phố giao Sở Kế hoạch và Đầu tư theo dõi, đôn đốc chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện triển khai đầu tư xây dựng đảm bảo tiến độ, chủ trì cùng các sở, ngành và cơ quan liên quan tiếp tục kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản có tiến độ thực hiện chậm so với tiến độ đã được phê duyệt, xác định rõ nguyên nhân chủ quan khách quan báo cáo Thành phố để xem xét, xử lý theo quy định.
Thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các sở, ngành và các cơ quan có liên quan tiếp tục kiểm tra, rà soát, tổng hợp danh mục các dự án bất động sản đã được giao đất nhưng chậm đưa vào sử dụng phải xử lý theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, đồng thời báo cáo UBND Thành phố xem xét, xử lý theo quy định.
Ngoài ra, các cơ quan, sở, ngành và địa phương cũng được yêu cầu tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm đối với các vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố. Đặc biệt, UBND TP.Hà Nội chỉ đạo, trong quá trình thực hiện Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng, các dự án chậm tiến độ.
Theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, trước khi mua, khách hàng phải biết rõ căn hộ hoặc dự án đã thế chấp hay chưa, nhưng thường khách hàng không làm điều này, hoặc không biết phải kiểm tra ra sao. Không chỉ thông tin này, còn nhiều thông tin khác về đất đai, dự án người dân rất khó tìm hiểu.
Do đó, việc UBND TP.Hà Nội ra Công văn 913 có thể là bước tiến, hướng tới việc minh bạch hóa thông tin một cách sớm nhất cho người mua nhà, tránh những rủi ro không đáng có cho họ. Ngoài ra, trong trường hợp bị công khai về chậm tiến độ, về vi phạm quy định thế chấp ngân hàng, vi phạm bảo lãnh dự án…, thì các dự án cũng sẽ rơi vào nhóm bị cảnh báo, nếu không sớm khắc phục sẽ tự động bị đào thải khỏi thị trường.
Tuy nhiên, luật sư Hà cũng lưu ý rằng, mới chỉ Hà Nội thực hiện, còn nhiều địa phương khác chưa chủ động trong việc tiến hành rà soát, công khai các thông tin liên quan đến tiến độ, giấy phép xây dựng, thế chấp, bảo lãnh…
Nền tảng pháp lý cho việc công khai nhiều tài liệu liên quan đến đất đai đã có và Luật Đất đai còn quy định rõ, người dân có quyền giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai. Vấn đề là việc đưa luật vào cuộc sống không hề dễ dàng, trong đó có nguyên nhân quan trọng là không phải người dân nào cũng biết và có thể sử dụng quyền hạn của mình.
