Vấn đề làm sổ đỏ cho chung cư mini là một vấn đề nóng hiện nay, để khán giả có cái nhìn sâu hơn về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có bài trả lời phỏng vấn BTV Phương Thùy, InfoTV về nội dung nêu trên.
BTV: Thưa Ông, việc vừa qua tại Hà Nội có một số chung cư mini được cấp sổ đỏ đã chứng tỏ tính hợp pháp của loại hình nhà ở này. Vậy, theo quan điểm của ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến việc từ trước đến nay các chung cư mini không được cấp sổ đỏ?
Luật sư trả lời:Theo quy định tại Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở thì Chung cư Mini là đối tượng được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng các điều kiện do nghị định quy định.
Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, nhiều Chung cư mini không được cấp Sổ đỏ, theo tìm hiểu của tôi thì một số nguyên nhân có thể kể ra như sau:
-Do các chủ đầu tư đã xây dựng vượt quá số tầng được cấp phép. Như vậy, Chủ đầu tư đã vi phạm giấy phép xây dựng.
-Chủ đầu tư không xin được giấy phép xây dựng nhưng vẫn tiến hành xây dựng thì đương nhiên khi hoàn công cũng không thể xin cấp được Sổ đỏ. Trường hợp này Chủ đầu tư thường là các cá nhân hoặc hộ gia đình có diện tích đất rộng, và họ chỉ xin được giấy phép xây dựng nhà ở cao tầng cho hộ gia đình hoặc cho cá nhân họ. Họ không đáp ứng đủ quy chuẩn về xây dựng, phòng cháy, diện tích sử dụng chung…. Nên tất yếu là sau khi hoàn công, các Chung cư này không thể xin được cấp Sổ đỏ.
BTV: Cũng liên quan đến vấn đề sổ đỏ, vừa qua, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 94, trong đó quy định chủ đầu tư phải làm sổ đỏ trong vòng 30 ngày ngay sau khi công trình hoàn thành. Theo Ông, Quy định này liệu có khả thi và giúp chấm dứt tình trạng các khu đô thị không có sổ đỏ như thời gian vừa qua?
Luật sư: Theo quy định tại Điều 1 Quyết định 94 của UBND thành phố Hà Nội sửa đổi bổ sung điều 32 quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của TP Hà Nội, thì
a) Sau khi hoàn thành công trình (đối với từng tòa nhà hoặc toàn bộ các tòa nhà của dự án), trong thời hạn không quá 30 ngày, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và Môi trường) các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ – là các giấy tờ để xin cấp Sổ đỏ;
b) Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều này, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.”
Theo đánh giá của tôi thì quy định này của thành phố sẽ góp phần tích cực vào việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, và giúp chấm dứt tình trạng nhà xây xong mãi không có được sổ đỏ như thời gian dài vừa qua. Tôi cho rằng đây là một bước tiến trong trong việc cải cách thủ tục hành chính của Thành phố.
BTV: Vâng, vậy nếu quy định này có hiệu lực thì chung cư mini cũng nằm trong diện được áp dụng, đúng không ạ?
Luật sư trả lời: QĐ 94/2014 của TP Hà Nội được ban hành ngày 24/12/2014, có hiệu lực sau 10 ngày ký ban hành, tức sẽ có hiệu lực kể từ ngày 5/1/2015. QĐ này sửa đổi, bổ sung một số điều của QĐ 24/2014, mà theo đó đối tượng áp dụng của 2 QĐ này bao gồm:
– Cơ quan quản lý nhà nước các cấp thuộc các lĩnh vực có liên quan;
– Người sử dụng đất; chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức và cá nhân khác có liên quan.
Như vậy, Chung cư mini mà có chủ đầu tư là bất kỳ cá nhân, tổ chức nào có quyền sử dụng đối với đất được dùng để xây dựng thành Chung cư mini cũng thuộc đối tượng áp dụng của QĐ nêu trên.
BTV: Thêm một vấn đề nữa cũng được dư luận quan tâm trong thời gian vừa qua liên quan đến sổ đỏ, đó chính là “chi phí bôi trơn” mà người dân phải nộp để có được sổ đỏ trong tay. Ở góc độ luật sư, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
Luật sư trả lời: Tôi nhìn nhận vấn đề này ở góc độ phản đối. Đây là hiện trạng trong một thời gian dài, mà để được việc của mình, người sử dụng đất đã phải thực hiện như vậy.
Trước tình trạng đó, tôi kiến nghị cần phải có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng, chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ sơ chi tiết để người dân, dù là ở trình độ nào cũng có thể tự mình tiến hành được thủ tục để được cấp Sổ đỏ.
Đây là một quyền cơ bản của công dân, cần được pháp luật và các cơ quan chức năng bảo vệ và thực hiện.
BTV: Vậy, trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ cấp sổ đỏ cho người mua nhà theo đúng cam kết thì chủ đầu tư đã bị vi phạm như thế nào và người mua nhà có thể báo cáo sự việc đến đâu để được giải quyết, thưa Ông?
Luật sư trả lời: Khi mua nhà, bao giờ Chủ đầu tư và Người mua nhà cũng phải ký Hợp đồng mua bán nhà ở (dù là nhà ở hình thành trong tương lai).
Trong Hợp đồng, dù là Chủ đầu tư đưa ra và người mua chỉ việc ký vào, thì cũng phải có điều khoản về giải quyết tranh chấp.
Do vậy, khi Chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ cấp sổ đỏ cho người mua nhà, tức là chủ đầu tư đã vi phạm 1 nghĩa vụ cơ bản của họ theo hợp đồng đã ký.
Trong trường hợp này, người mua nhà có quyền kiện chủ đầu tư ra Tòa. Bộ Luật dân sự có quy định rõ ràng về các chế tài trong trường hơp vi phạm hợp đồng, gồm:
– Buộc thực hiện nốt nghĩa vụ theo hợp đồng, tức là buộc Chủ đầu tư phải thực hiện cho xong nghĩa vụ cấp sổ đỏ.
– Phạt vi phạm (nếu hợp đồng có điều khoản phạt).
– Bồi thường thiệt hại (nếu người mua chứng minh được có thiệt hại thực tế).
Trong trường hợp Chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo thì người mua có quyền tố cáo Chủ đầu tư tại cơ quan công an.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn có nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính lên đến tối đa là 1 tỷ đồng cho hành vi chậm bàn giao sổ đỏ cho bên mua.
Nội dung này được quy định rõ trong Điều 26 Nghị định 102/2014/ND-CP của Chính phủ ban hành ngày 10/11/2014 về Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do đó, người mua có thể khiếu nại đến Thanh tra địa chính để thanh tra và xử phạt chủ đầu tư.
Bằng kinh nghiệm đã tham gia giải quyết nhiều vụ việc tương tự như thế này, lời khuyên của tôi cho người mua nhà là cần phải sáng suốt khi lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, cần tìm hiểu kỹ mọi thông tin trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán hay chi ra một khoản tiền lớn.
BTV Xin chân thành cảm ơn!
